나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34846 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 442-1 상동대우마이빌 3층316호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 "인천지방법원 부천지원" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 13층 내 3층 316호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 업무시설, 제1.2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송내초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 오피스텔임

AI 물건분석

1.0. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34846 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 442-1 상동대우마이빌 3층 316호

용도: 오피스텔

감정가: 102,000,000원

토지면적: 6.43㎡ (약 1.94평)

건물면적: 34.22㎡ (약 10.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 "인천지방법원 부천지원" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 31일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (갑10)이 말소기준권리입니다.

등기사항 요약:

* 소유권 이전: 채재하 (갑7, 2022-06-02), 신탁재산 귀속 (갑9, 2022-07-06)

* 주택임차권: 김가영 (을5, 2024-07-29). 보증금 121,000,000원. 전입 2022-07-11, 확정 2022-06-22.

* 강제경매: 한국주택금융공사 (갑10, 2025-10-31). 채권액 136,459,212원.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-11

* 확정일자: 2022-06-22

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-07-29

권리분석 결과:

* 김가영 임차인은 전입일자(2022-07-11) 및 확정일자(2022-06-22)를 기준으로 대항력이 있는 임차인입니다.

* 을구 5번 주택임차권은 말소기준권리(갑10)보다 선순위이며, 등기부등본상 '말소: 인수'로 기재되어 있어 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 물건명세서상 "을구 5번 주택임차권등기는 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않음"이라는 내용으로 보아, 해당 임차보증금 121,000,000원은 낙찰자가 잔여 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (※ 상기 '권리분석 결과'의 내용에 따라 실제 인수 보증금은 121,000,000원일 것으로 추정되며, 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액입니다.)

1.3. 상권분석

본건은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 상업 및 업무 활동이 이루어지는 곳입니다.

인근에 "인천지방법원 부천지원"이 있어 관련 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

주변 시설: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: 인근에 상대보호구역(송내초)이 있으나, 자세한 내용은 교육지원청 문의가 필요합니다.

기타: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 기간 동안 유효)

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수: 대항력 있는 선순위 임차인 김가영의 보증금 121,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 가장 큽니다. 이는 실제 총 취득 비용을 감정가를 훨씬 상회하게 만들 수 있습니다.

토지거래허가구역: 해당 구역 내에서 토지 거래 시 허가를 받아야 하며, 위반 시 법적 제재를 받을 수 있습니다.

감정가와 시세 차이: 최근 매매 사례 가격이 감정가 102,000,000원보다 낮은 75,000,000원 ~ 89,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 고평가 가능성이 존재합니다.

집합건축물대장상 오피스텔: 공부상 용도와 실제 이용 상태가 일치하는지 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 상동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 주변 환경은 보통 수준이나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 121,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 최근 매매 사례가 감정가보다 낮은 수준에서 형성되고 있어 시세 조사가 더욱 중요하며, 낙찰될 경우 총 취득 비용이 시세를 초과할 위험이 매우 높습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수해야 할 추가 비용과 잠재적 가치를 면밀히 평가한 후 입찰을 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 업무시설 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하여 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

인근 공공기관 접근성: 인천지방법원 부천지원 인근으로 관련 종사자들의 임대 수요 기대가 가능합니다.

단, 이러한 투자 포인트는 선순위 임차인 인수라는 거대한 리스크로 인해 희석되거나 실현이 어려울 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 기준으로 건물 면적 34.22㎡(약 10.35평)의 적정 시세는 약 80,000,000원 ~ 97,000,000원으로 추정됩니다.

감정가는 102,000,000원이지만, 최근 매매 사례 및 대항력 있는 임차인 인수 리스크를 고려할 때, 감정가 이하 또는 시세 범위 하단에서 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다는 점을 고려할 때, 본건의 순수 가치 및 위험 프리미엄을 반영한 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

※ 최종 입찰가는 예상되는 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금 121,000,000원)이 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.