나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5301 [1] 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌리 45-108 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌리 소재 "도덕골마을" 내에 소재하며 주위는 단독주택, 택지개발 예정지, 자연림이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근에 대중교통이 왕래하는 간선도로가 경유하여 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건1 : 사다리형의 완경사지로서 단독주택 건부지로 이용중임. 대상물건3,4,5,6 : 대체로 부정형 완경사지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건1 :북서측으로 6m 내외의 도로에 접함. 대상물건3,4,5,6 : 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건1 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법> 대상물건3 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 대상물건4 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 대상물건5 : 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 대상물건6 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

대상물건1 지상의 마당포장(현무암 돌포장 및 콘크리트포장, 계단), 담장(휀스),석축(옹벽) 등은 대상물건1 토지에 포함하여 평가하였음. 대상물건1 지상 대상물건2에 부합하는 ㉠판넬조 판넬지붕 보일러실 4.8㎡(목측면적), ㉡경량철골기둥 판넬지붕 차고 30㎡(목측면적)은 제시외건물로서 평가하였음. 대상물건1 지상 조립식창고는 이동 가능한 동산으로 보아 평가하지 아니하였음.(사진 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대상물건3,4,5,6은 공유지분 평가로서 평균가격에서 등기된 지분비율로 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 3층 단독주택 건으로 외 벽 : 치장벽돌 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등.

부합물 및 종물

대상물건1 지상 대상물건2에 부합하는 ㉠판넬조 판넬지붕 보일러실 4.8㎡(목측면적), ㉡경량철골기둥 판넬지붕 차고 30㎡(목측면적)은 제시외건물로서 평가하였음. 대상물건1 지상 조립식창고는 이동 가능한 동산으로 보아 평가하지 아니하였음. (사진 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3번 내지 6번은 지분매각. 목록1번 지상에 소재하는 이동 가능한 조립식 창고는 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 청주지방법원 2025타경5301 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 분석하여 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경5301 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌리 45-108번지 (주소지: 효덕길 29-14)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,071,670,560원

* 토지면적: 1600.00㎡ (약 483.98평)

* 건물면적: 273.17㎡ (약 82.64평) (본 건물)

* 건물 제시외 면적: 34.80㎡ (약 10.53평) (보일러실 4.8㎡, 차고 30㎡)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 청주상당신용협동조합 (근저당권 및 임의경매 신청자)

* 특이사항: 공동담보, 지분매각 (토지 목록 3~6번)

* 주요 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(보일러실, 차고) 포함. 토지 목록 3번 내지 6번은 지분매각. 목록 1번 지상 이동 가능한 조립식 창고는 매각 제외 대상임.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌리 소재 "도덕골마을" 내에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 택지개발 예정지, 자연림 등이 혼재되어 있어 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 인근에 대중교통이 이용 가능한 간선도로가 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지이용현황:

* 대상물건1 (주택): 사다리형의 완경사지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 폭 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 대상물건3, 4, 5, 6: 대체로 부정형의 완경사지로 도로로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 대상물건1: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 비행안전제4구역(지원), 비행안전제5구역(지원)에 해당합니다.

* 대상물건3, 4, 5, 6: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역(일부 필지), 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 비행안전제5구역(지원)에 해당하며, 건축법상 도로(도로 일부 포함)로 이용되는 필지가 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 11일자 청주상당신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 등기현황:

* 소유권: 윤덕현 (2022년 3월 11일 소유권 이전, 2024년 2월 8일 건물 소유권 보존)

* 근저당: 청주상당신용협동조합 (2022년 3월 11일 / 2024년 2월 8일) - 말소 예정

* 압류: 청주시 (2025년 6월 16일), 동청주세무서장 (2025년 8월 25일) - 말소 예정

* 임의경매: 청주상당신용협동조합 (2025년 11월 5일) - 본 경매 사건

* 인수되는 권리:

* 목록3번, 4번, 5번 토지의 을구 순위 2번 및 목록 6번 토지의 을구 순위 8번 지상권설정등기(2019년 12월 27일 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 지상권의 내용 및 범위에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이나 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있어, 실질적인 인수 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 배제할 수 없으므로 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역은 단독주택과 함께 택지개발 예정지, 자연림이 혼재되어 있어 주거 환경으로서는 조용하고 쾌적한 편입니다.

* 지역 용도상 도시지역, 자연녹지지역 및 제1종일반주거지역에 해당하며, 일부 지역에는 가축사육제한구역 및 비행안전구역 등의 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 간선도로를 통한 버스 노선 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 비교적 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설:

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 대상 물건(단독주택)과 종류가 다르므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 동일 지역(남일면 효촌리) 내에서 2026년에 2,700만원에서 5,000만원 사이의 다세대 주택 거래가 있었습니다. 이는 본 물건과는 규모 및 가치 면에서 차이가 큽니다.

* 대상 물건 소재지 주변으로 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 환경은 안정적인 편으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 토지 중 일부 필지(목록 3~6번)가 지분 매각으로 진행되므로, 전체 토지를 온전히 소유하는 데 제약이 있으며, 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 지상권 인수: 목록 3, 4, 5, 6번 토지에 설정된 지상권(2019년 12월 27일자)이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이로 인해 해당 토지의 사용 및 처분에 있어 제한이 발생할 수 있으며, 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 목록 1번 토지 지상의 이동 가능한 조립식 창고는 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자는 해당 창고에 대한 별도의 처리 방안을 마련해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원 표기)

* 지역적 규제: 가축사육제한구역, 비행안전구역 등은 향후 건축 등 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 남일면 효촌리의 넓은 토지(1600㎡) 위에 신축된 단독주택(273.17㎡)으로, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 감정가 10억 7천여만원은 토지 가치를 상당히 반영한 것으로 보입니다.

그러나 토지의 일부 지분 매각, 가장 중요한 쟁점인 지상권 설정 등기의 인수, 매각 제외 물건 존재 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 특히, 지상권이 인수된다는 점은 토지 활용성에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 해당 지상권의 정확한 내용과 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

종합적으로, 본 물건은 잠재적 가치를 지니고 있으나, 권리 관계의 복잡성으로 인해 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 1600㎡ (약 483.98평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높습니다.

* 조용한 주거 환경: 자연림과 단독주택지가 혼재된 지역으로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 권리 정리가 비교적 간편할 수 있습니다. (단, 인수되는 지상권 등 예외 사항 확인 필수)

* 경매 시세 차익 가능성: 감정가 대비 적정 입찰가를 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,071,670,560원

* 시세 분석:

* 제공된 주변 다세대 주택 매매/임대 정보는 본 물건(단독주택)과 종류 및 규모에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 지역의 최근 다세대 주택 거래는 2,700만원에서 5,000만원 수준이었습니다.

* 본 물건의 경우, 감정가(10억 7천여만원)의 상당 부분이 넓은 토지(1600㎡)의 가치에 기반하고 있을 것으로 추정됩니다.

* 하지만, 토지 중 일부 지분 매각과 특히 지상권 설정 등기가 말소되지 않고 인수되는 점은 물건의 가치를 상당 부분 하락시킬 수 있는 주요 요인입니다. 따라서, 인수되는 지상권으로 인한 가치 하락분을 신중하게 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 정확한 시세 파악을 위해서는 주변 단독주택의 실거래가, 개별 공시지가, 토지 거래 동향 등을 추가적으로 조사해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건은 권리 관계(특히 지상권 인수)가 복잡하므로, 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 인수되는 지상권의 가치 하락분, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 보수적인 관점에서, 인수되는 지상권의 가치 하락분을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 범위를 예상하되, 실제로는 이보다 낮은 수준에서의 입찰도 고려할 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가 범위: 850,000,000원 ~ 950,000,000원

* 본 가격은 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 법원 서류 열람, 권리 분석 전문가와 상담 등을 통해 면밀한 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.