나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73480 [1] 경기도 포천시 군내면 직두리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.01.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 포천시 군내면 직두리에 소재하며, 주위는 단독주택 등이 위치하고 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 진출입 가능하며, 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1, 5 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주택부지임. 일련번호 4, 6 인접토지 대비 완경사인 부정형 토지로서 자연림임.

인접 도로상태

일련번호 1, 5 대상물건 서측으로 노폭 4m 내외의 도로에 접함. 일련번호 4, 6 대상물건 동측으로 노폭 10m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 계획관리지역(2022-11-19), 성장관리계획구역(남부지역) 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호 4 보전관리지역, 성장관리계획구역(남부지역) 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(75사단_제한보호구역(협의지역))<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 토사채취허가제한지역 <산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주 택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호 5 계획관리지역(2022-11-19), 성장관리계획구역(남부지역) 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(75사단_제한보호구역(협의지역))<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계 약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제 2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호 6 보전관리지역, 성장관리계획구역(남부지역) 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지 <산지관리법>, 토사채취허가제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가 구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의 1533-2200))

제시목록 외의 물건

후첨 "개황도" 참고

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로 창틀 : pvc샷시 등임. 일련번호 3. 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로 창틀 : pvc샷시 등임.

이용상태

주용도 단독주택임.

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73480 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남양주신용협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

2.

소재지: 경기도 포천시 군내면 직두리 155-9

용도: 단독주택

토지 면적: 1571.00㎡ (약 475평)

건물 면적: 296.59㎡ (약 90평)

토지 구성: 일련번호 1, 5 (주택부지, 사다리형, 등고평탄), 일련번호 4, 6 (자연림, 부정형, 완경사)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 기와지붕 2층 건물 (2022년 사용승인)

제시외 면적: 0.00㎡ (단, 물건명세서상 석축 구조물 및 수목은 토지에 포함 평가, 제시외 건물 포함)

2.

감정가: 725,709,000원

매각 조건: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.

주변 환경

대상 물건은 경기도 포천시 군내면 직두리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 자연림 등이 혼재하는 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

토지 중 일부(일련번호 4, 6)는 자연림으로 구성되어 있어 쾌적성을 더할 수 있으나, 일부(일련번호 4, 6)는 완경사의 부정형 토지로 이용에 제약이 있을 수 있음.

2.

교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 대상 물건 인근까지 차량 접근성은 양호한 편임.

대중교통 여건은 보통 수준으로, 도보 이용이 가능한 대중교통 시설까지의 거리는 다소 있을 것으로 예상됨.

2.

토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 제한보호구역(75사단), 접도구역, 준보전산지, 토사채취허가제한지역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재함.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2025년 8월 26일까지 유효함. 이는 향후 거래 시 허가를 받아야 함을 의미함.

자연림 지역은 산지관리법 등에 따른 규제를 받을 수 있음.

2. 권리분석

2.

등기부 현황

토지 등기부상, 가장 최근의 근저당권(말소기준권리)은 남양주신용협동조합 명의로 2024년 6월 25일 접수된 1,200,000,000원 근저당권임.

건물 등기부상에도 동일한 근저당권(말소기준권리)이 존재함.

그 외 다수의 소유권 이전 및 공유물 분할 등기 이력이 확인됨.

2.

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 6월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자: 2025년 6월 24일

* 확정일자: 2024년 6월 26일

* 배당신고일자: 2026년 1월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 배당받을 채권자로 보이나, 대항력 없음.

2.

인수/소멸 권리

말소기준권리(근저당권)보다 늦은 모든 권리(임의경매 개시결정 등기 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

임차인 이 의 경우, 대항력이 없으며 배당 신고를 하였으므로 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보임. (단, 법원 배당 절차에 따라 달라질 수 있으므로 최종 확인 필요).

총 인수 보증금: 0원

2. 상권분석

2.

물건지인 포천시 군내면 직두리 지역은 도심 상업지구보다는 전원 주택 단지 및 일부 농업 지역의 특성이 강함.

제공된 JSON 데이터는 '세원빌라', '수원산초록빌라'와 같은 다세대 주택의 최근 매매 사례이며, 이는 해당 지역 내 공동주택의 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음.

최근 매매 사례(2026년 1월, 3월, 7월)에서 다세대 주택은 전용면적 56.79㎡ ~ 76.98㎡ 기준으로 5억 3천만원 ~ 5억 8천만원 수준에서 거래되었음. 이는 본건 단독주택과는 규모 및 구조에서 차이가 크므로 직접적인 비교는 어려움.

본건은 넓은 토지를 활용한 단독 주택으로, 지역 내 일반적인 공동주택 시세보다는 토지 가치가 중요하게 평가될 것으로 보임.

주변에 대규모 상업 시설이나 유흥가는 파악되지 않으며, 주거 기능 및 자연 환경 위주의 상권임.

2. 생활정보

2.

주변 환경은 단독주택이 주를 이루며, 일부 자연림 지역이 포함되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 보임.

편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 예상되며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

인근에 75사단 제한보호구역이 위치하여 일부 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 외부 지도 검색을 통해 추가적인 확인이 필요함.

2. 잠재적 리스크

2.

토지이용계획상 다수의 규제(가축사육제한, 배출시설 설치 제한, 제한보호구역, 접도구역, 산지 관련 규제 등)가 존재하여 향후 건축, 증축, 토지 이용 등에 제약이 따를 수 있음.

토지거래계약허가구역 지정(2025년 8월 26일까지)으로, 매수 후 전매 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있음.

일부 토지(일련번호 4, 6)의 완경사 및 부정형 지형은 토지 활용도를 낮출 수 있음.

건물 연도가 2022년으로 비교적 신축이나, 준공 후 상당 기간(2021년 9월 허가, 2022년 6월 사용승인)이 지나 임의경매로 넘어간 점은 추가적인 조사가 필요할 수 있음.

제공된 JSON 데이터의 매매 사례가 다세대 주택으로, 본건 단독주택의 가치를 정확히 반영하지 못하므로 시세 파악에 주의가 필요함.

2. 종합 의견

2.

본 물건은 경기도 포천시 군내면 직두리에 위치한 넓은 토지를 가진 단독주택임. 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이며, 주변은 주거 및 자연 녹지 혼합 지역임.

권리분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸 예정이며, 임차인도 대항력이 없어 인수할 보증금은 없는 것으로 보임 (0원).

다만, 토지이용계획상 다양한 규제와 토지거래 허가구역 지정 등 잠재적 리스크가 존재하며, 자연림 지역의 지형적 특성도 고려해야 함.

주변 다세대 주택의 시세는 참고 가능하나, 본건의 가치는 넓은 토지와 단독주택으로서의 희소성에 크게 좌우될 것으로 판단됨.

2. 투자 포인트

2.

넓은 면적의 토지를 활용한 단독주택으로, 향후 증축, 재건축, 또는 토지 분할 등 다양한 활용 가능성을 가짐. (단, 토지이용계획 확인 필수)

비교적 신축인 건물 자체의 가치.

권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자 접근이 가능함.

포천 지역의 개발 계획 및 향후 전망에 따른 가치 상승 기대.

전원 생활 또는 쾌적한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합.

2. 예상 입찰가

2.

감정가: 725,709,000원 (72570.9만원)

주변 다세대 주택 매매가 (전용면적 56.79~76.98㎡): 5000만원 ~ 5800만원 수준. 이는 본건과는 직접 비교가 어렵지만, 지역 내 부동산 가치를 간접적으로 보여줌.

본 건은 토지 면적 1571㎡ (약 475평)와 건물 면적 296.59㎡ (약 90평)으로 구성되어 있으며, 건물은 2022년 사용승인된 신축 단독주택임.

포천시 군내면 지역의 단독주택 및 넓은 토지에 대한 정확한 시세 파악은 현장 조사 및 주변 유사 물건에 대한 추가적인 심층 분석이 필요함.

토지이용계획상 여러 제한이 있으나, 1571㎡의 넓은 면적과 단독주택이라는 희소성을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 보임.

현 시세 기준으로, 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 입찰가가 형성될 가능성이 있음.

2.

예상 입찰가 범위: 5억 8천만원 ~ 7억 3천만원

보수적인 접근: 감정가의 80% 수준 (약 580,567,200원)

적극적인 접근: 감정가 (약 725,709,000원)

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁자, 본인의 투자 목표에 따라 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.