나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13131 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1056-21 에스케이파크리움 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "화곡역" 등이 소재 하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2019.12.31자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 5층 502호로서, 외 벽 : 외장타일 및 치장벽돌 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

이필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1,2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가 축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25), 토지거래계약 에 관한 허가구역(용도: 아파트 기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13131 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 1056-21 에스케이파크리움 제5층 제502호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

285,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 19.15㎡ (약 5.8평)

* 건물면적: 29.52㎡ (약 8.9평)

1.6. 건물 구조 및 연식

2019년 12월 31일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 소재

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 "화곡역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 1월 10일자 강서구(서울특별시)의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건은 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 특별히 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: M

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 900,000원

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(이재분)

* 보증금: 282,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-28

* 확정일자: 2022-09-19

* 배당신고일자: 2024-11-07

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서 상 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 등기부 상 주택임차권(이재분)은 말소 예정입니다.

3.4. 총 채권액

282,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 근린생활시설

본건 주위는 주택가와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 발달 정도

화곡역 인근 지역으로, 유동인구가 있으며 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 화곡초등학교 인근

* 교통시설: 버스정류장, 지하철 화곡역

* 기타: 주위로 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 있어 주거 생활에 필요한 환경이 갖춰져 있습니다.

5.2. 주변 환경

혼재된 주거 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

대항력 없는 임차인으로 분류되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특수 매각 조건으로 인해 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 매수인에게 보증금 반환 청구를 포기한다는 조건 하에 매각이 진행되지만, 관련 절차 및 HUG의 최종 처리 결과에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인이 외국인 등 특정 대상자에 해당될 경우 허가를 받아야 합니다.

6.3. 도로 접근성

본 건 건물 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근은 가능하나, 주차 공간 등 편의성은 주변 환경에 따라 다를 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 본 건 주위에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 주택가 밀집 지역의 특성상 소음, 주차 문제 등은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 SK파크리움은 2019년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태 및 관리 측면에서 이점이 있습니다. 화곡초등학교 인근 및 화곡역 접근성을 갖춘 입지 조건은 주거 가치를 높입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단되나, HUG 관련 특수 조건은 투자 결정 시 반드시 추가 확인이 필요한 부분입니다. 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 새 건물이어서 유지보수 비용 부담이 적고 선호도가 높습니다.

* 역세권 입지: 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 전용면적으로, 임대 시장에서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 유사한 건물 연식(2019년)을 가진 "더원" (전용면적 19.98㎡)이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건의 건물 면적(29.52㎡)을 고려할 때, 이를 단순 면적 비례로 환산하면 약 319,000,000원 (216,000,000원 * (29.52㎡ / 19.98㎡)) 수준으로, 이는 감정가(285,000,000원)보다 높은 시장 가치를 시사합니다.

* 다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 조건으로 인해 경매 시장에서는 통상적인 시장가보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성도 있습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 예상 입찰가 제안

* 감정가: 285,000,000원

* 종합적인 시세 및 경매 시장 상황, HUG 관련 특수 조건을 고려하여, 2억 6천만원 ~ 2억 8천만원 사이에서 신중하게 입찰하는 것을 제안합니다. 이 가격대는 감정가 대비 합리적인 수준으로, 성공적인 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.