나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6369 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 526 향동 봄 빌딩 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성된 성숙중인 상가지대로서 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진, 출입 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제1층 제115호로서, 외벽: 석재 붙임 등, 내부: 내부 인테리어 등, 창호: 알루미늄 샷시 등의 구조입니다.

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다. (후첨 "건물개황도" 참조 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 25미터, 남서측 및 북서측으로 폭 약 12미터 정도의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 중로1류(폭 20m~25m)(2024-02-02)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(향동1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경6369 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 526 향동 봄 빌딩 1층 115호

건물명: 향동 봄 빌딩

층: 1층

호실: 115호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 886,000,000원

토지면적: 10.41㎡ (약 3.15평)

건물면적: 38.85㎡ (약 11.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO (부산은행)

2. 입지조건

본 건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 '향동초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 및 업무시설 등이 형성된 성숙 중인 상가지대로서 주위환경은 보통 시 됩니다.

차량으로의 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물이 접한 도로는 남동측으로 폭 약 25미터, 남서측 및 북서측으로 폭 약 12미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (부산은행, 2022-04-08 접수)

총등기부채권액: 1,040,706,993원

매각으로 소멸되는 권리: 본 건은 임의경매이므로 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 여기에는 을1 근저당권, 갑3 압류(동고양세무서장), 갑4 임의경매(부산은행), 갑5 가압류(중소기업은행), 을2 상가건물임차권(문정) 등이 포함됩니다.

매각으로 인수되는 권리: 권리분석 결과, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 권리자: 문정

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업일자: 2023-12-05

* 확정일자: 2023-12-15

* 배당신고일자: 2025-11-25

* 대항력: 없음

* 비고: 을2 상가건물임차권이 등기되었으나, 매각으로 인해 말소될 예정이므로 매수인에게 인수되지 않습니다.

인수보증금합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 현재 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중에 있습니다.

주변 상권은 근린생활시설 및 업무시설이 함께 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

향동지구의 개발이 지속됨에 따라 상권 또한 성숙 단계에 이르렀으며, 향후 발전 잠재력이 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

인근에 위치한 다양한 상업시설을 통해 생활 편의시설을 이용하기에 용이합니다.

교육시설로는 향동초등학교가 도보로 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 편의를 제공합니다.

6. 잠재적리스크

토지이용계획: 본 건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로3류에 접해 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(향동1유치원), 비행안전제4/5구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26까지)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

건축물정보: 철근콘크리트구조로, 2019년 10월 신축허가를 받아 2021년 1월 사용승인된 건물입니다.

특이사항: 본 건은 유동화 물건으로, 일반적으로 매각으로 인해 채권 채무 관계가 정리됩니다.

주변환경: 주변에 혐오시설이나 특별한 환경적 문제는 즉시 발견되지 않았습니다. 다만, 비행안전구역 및 군사보호구역에 해당하여 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치한 상가 건물로, 향동초등학교 인근의 개발 중인 상업지구에 속해 있습니다. 건물 구조 및 내부 설비는 양호하며, 차량 및 대중교통을 이용한 접근성 또한 편리합니다. 권리 관계는 다소 복잡하게 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리들이 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 명도 진행 시 추가적인 인수 부담이나 복잡한 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재하지만, 상가로서의 활용에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

향동지구 내 핵심 상업지구에 위치하여 향후 지가 상승 및 상권 활성화에 따른 기대감이 높습니다.

현재 제2종근린생활시설(일반음식점)로 사용 중이나, 업종 전환을 통해 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

말소기준권리보다 후순위의 채권 및 임차권 등 모든 권리가 매각으로 소멸되어, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 상태로 물건을 취득할 수 있습니다.

차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 감정가 886,000,000원을 기준으로, 본 물건의 입지 조건, 현재 상권 현황, 미래 가치, 그리고 권리 인수 부담이 없다는 점 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적으로 경매 물건의 낙찰률은 감정가의 70%에서 110% 수준에서 결정되나, 이는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 고유 특성 등에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점의 유사 물건 실거래가, 주변 시세, 향후 지역 개발 계획 등에 대한 면밀한 조사와 현장 답사를 통한 추가적인 정보 수집이 필수적입니다. 본 보고서에서는 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.