나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13099 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 995-20 한울뜨란채 제나동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 995-20번지 소재 "서울강서경찰서" 서측 인근에 소재하는 도시형생활주택으로서 주위는 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 도시형생활주택(다세대주택)으로서 외벽 : 석재 타일 붙임. 내벽 : 타일 및 벽지 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

제시외건물은 보일러실로 사용되고 있는 것으로 외부관측되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 995-20번지에 소재한 한울뜨란채 제나동 제4층 제402호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13099 (1)이며, 감정가는 255,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 토지 및 건물 정보

* 토지면적: 28.14㎡ (약 8.51평)

* 토지 지분: 28.14㎡ (약 8.51평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 47.35㎡ (약 14.32평)

* 건물 지분: 47.35㎡ (약 14.32평)

* 건물 제시외 면적: 10.50㎡ (약 3.18평, 보일러실로 추정)

* 총괄 건물 면적 (대지면적): 698.2㎡ (약 211.17평)

* 본 건물 연면적: 449.5㎡ (약 135.98평)

* 건축물 주용도: 공동주택 (도시형생활주택, 다세대주택)

* 건축 연도: 2011년

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 995-20번지, "서울강서경찰서" 서측 인근에 소재합니다.

* 주위 환경: 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과 지하철역이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 접합: 본건 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 29일자 부산지방법원 2024카단103274 가압류 (채권자: 주택도시보증공사, 금액: 10,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 238,000,000원 (가압류 10,000,000원 + 강제경매 228,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김인걸)

* 보증금: 228,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 1일

* 확정일자: 2021년 8월 23일

* 대항력: 없음. 본 건은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 제시외 건물(보일러실)도 포함하여 매각합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다세대주택 및 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 경찰서가 인근에 있어 치안 관련 측면에서 긍정적인 요소가 될 수 있습니다. 대중교통 이용이 용이한 편이며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 서울강서경찰서가 서측 인근에 있습니다. 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 직접적인 정보가 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역의 생활 인프라를 갖추고 있을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 물건지 인근에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 해당 조건들이 매각 진행 과정이나 최종 인수 조건에 변동을 줄 수 있으므로, 구체적인 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 보일러실로 추정되는 제시외 건물 10.50㎡가 매각에 포함되므로, 해당 부분에 대한 권리 관계 및 철거 가능성 등을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획의 제약: 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 토지거래허가구역 등의 지정은 향후 건축 행위 등 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

* 임차인 대항력 포기 조건: 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 관련 절차 및 법적 효력을 정확히 숙지하고 매각 조건 이행에 차질이 없도록 주의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 비교적 신축(2011년) 연식에 비해 감정가(255,000,000원)는 시장 상황을 반영한 수준으로 보입니다. 채권자인 주택도시보증공사에 의한 강제경매로 진행되고 있으며, 가장 중요한 권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 임차인의 대항력이 없다는 점과, 매각 조건으로 대항력을 포기한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 문제로부터 보호받을 수 있음을 의미합니다. 제시외 건물이 포함되어 있으나, 면적이 크지 않고 보일러실 용도로 추정됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울 시내 신축급 다세대주택으로, 지역 내 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인 명도를 포함한 잔금 납부 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 판단됩니다.

* 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축된 주변 다세대주택의 경우 전용면적 37.44㎡~37.56㎡가 150,000,000원 ~ 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 130만 원 ~ 140만 원 수준입니다. 본건의 전용면적은 47.35㎡ (약 14.32평)으로, 이를 보수적으로 적용하면 약 190,000,000원 ~ 200,000,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 본건은 2011년 준공으로 비교적 신축이며, 감정가가 255,000,000원임을 감안할 때, 시장 상황과 입찰 경쟁률을 고려해야 합니다.

따라서, 권리관계가 명확하고 제시외 건물 포함 및 HUG 관련 특수 조건을 고려하여, 낙찰 후 명도 및 제반 비용을 감안한 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. (본 예상가는 제공된 정보만을 바탕으로 산정된 것이며, 실제 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.