나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13088 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제7층 제712호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2025.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울시흥초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "신영메트로시티" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건(사용승인일: 2021.11.22)중 제7층 제712호로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 및 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서 신영메트로시티 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "신영메트로시티" 동측으로 시흥대로54길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(금천구심), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰 등에 의하였는 바 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13088 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제7층 제712호

용도: 오피스텔

건축년도: 2021년

감정가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

토지 면적: 5.30㎡ (약 1.6평) / 토지 지분: 5.3㎡ (약 1.6평)

건물 면적: 18.27㎡ (약 5.5평) / 건물 지분: 18.27㎡ (약 5.5평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 시흥동, 서울시흥초등학교 남서측 인근

주변 환경: 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집된 상업지대로 보통 수준의 주위 환경

교통: 차량 접근 용이, 인근 버스 정류장 소재, 대중교통 이용 편리 (보통 수준)

도로: 건물 동측으로 시흥대로54길 인접

토지: 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 장방형 토지, 건물 부지로 이용 중

1.2. 권리분석

총 채무액: 약 1,256,000,000원

말소기준권리: 2023-09-19 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (1,020,000,000원)

본건 강제경매 개시 결정: 2025-11-05 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (236,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 236,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-08

* 확정일자: 2022-01-19 (등기부상 2023-1-11로 기재되어 있으나, 대항력 없음)

* 배당신고일자: 2024-02-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 및 임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각. 금액이 명확하더라도 대항력 포기 조건이 중요하며, 관련 절차 확인이 필요합니다.

권리 인수 여부: 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (지상권 등은 해당사항 없음)

주택도시보증공사 인수조건: 주택도시공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 낙찰자는 임차보증금 승계 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역으로 일반적인 상업지대 형성

최근 실거래가 (오피스텔, 전용 18.27㎡ 기준):

* 2024년 7월 30일: 249,000,000원 (10층, 직거래)

* 2024년 5월 28일: 150,000,000원 (7층, 직거래)

* 2024년 5월 28일: 150,000,000원 (7층, 직거래)

시세 분석: 최근 2024년 7월 거래가 2억 4천 9백만원으로, 감정가(2억 5천만원)와 유사한 수준을 형성하고 있습니다. 5월 거래가 1억 5천만원은 층수 등 요인에 따른 차이로 판단되며, 현재 시점에서는 2억 4천 9백만원 내외의 가치를 유지하는 것으로 보입니다.

임대 시세: 제공된 JSON 데이터로는 신뢰할 수 있는 최근 전월세 실거래가 정보를 확인할 수 없어, 정확한 임대 수익 분석에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 서울시흥초등학교 인근 위치. 주변 상업지대에 다양한 근린생활시설 분포.

교통: 인근 버스정류장 이용 편리, 차량 접근 용이.

건물: 2021년 준공된 신축급 오피스텔 (신영메트로시티), 철근콘크리트 구조.

주차: 건물 내 주차 설비 갖춤.

주변 시설: 별도의 지도 검색 결과, 해당 건물 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 관련 특수 조건: 주택도시보증공사의 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 인해 권리 관계는 명확하나, 관련 절차를 정확히 이해하고 진행해야 합니다.

임차인 보증금: 임차인 김 의 보증금 2억 3천 6백만원은 낙찰자가 직접 인수하는 부담은 없으나, HUG와의 정산 절차 확인이 필요합니다.

신축 건물 관리: 2021년 준공된 건물로 비교적 신축이나, 향후 관리비, 시설 유지보수 등에 대한 고려가 필요합니다.

임대 시세 불확실성: 최근 전월세 실거래가 정보 부족으로 인한 임대 수익 예측의 어려움.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동의 신축급 오피스텔로, 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

특히, 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG 관련 특수 조건이 명시되어 있어 낙찰자의 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, HUG의 인수 조건 변경 내용 및 임차 보증금 정산 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 즉시 활용 가능하며, 향후 시세 상승 잠재력 보유.

부동산강제경매로 진행되며, 채권자인 HUG가 적극적으로 권리 정리에 참여하여 명확한 권리 관계 확보 가능.

입지 대비 합리적인 감정가 및 최근 실거래가 형성.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가: 최고 24,900,000원 (2억 4천 9백만원)

감정가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

인수 보증금: 0원

분석 결과, 본건의 현재 시세는 약 2억 5천만원 수준으로 판단됩니다. 임차인 관련 부담이 없고, 신축급 오피스텔임을 감안할 때, 220,000,000원 ~ 245,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 경매 당일 시장 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.