나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9031 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 163-11 오피스텔 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 “서귀포초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택 및 공동주택, 점포상가 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층건 중 제8층 제801호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중로1류(폭 20m∼25m)(접합) 가축사육제한구역(2023.10.20.고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9031 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 163-11 오피스텔 8층 801호

용도: 오피스텔

감정가: 57,000,000원

토지면적: 8.31㎡ (약 2.51평)

건물면적: 41.06㎡ (약 12.42평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OOOO

건축년도: 1994년

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 중 제8층 제801호

총 층수: 10층

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동에 소재하며, "서귀포초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 단독주택, 공동주택, 점포 상가 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중로1류(폭 20m~25m)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 6일 접수된 남양관리단의 강제경매(갑2)이며, 권리 금액은 4,295,513원입니다.

이보다 선순위인 소유권 이전(갑1)은 2016년 7월 22일 김철환 명의로 등기되었습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 인수되는 기타 권리사항은 없습니다.

* 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

* 특이사항

등기부등본상의 호수 표기(801호)와 물건명세서 상의 현장 표시(1801호) 간에 차이가 있어 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서귀동 지역은 상업 시설과 주거 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주변에 상가들이 소재하여 유동인구 및 배후수요가 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 대한 외부 검색 결과, 부동산의 직접적인 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 이용상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 호수 불일치 문제: 등기부등본상의 호수(801호)와 물건명세서 상의 현장 표시(1801호)가 달라 명확한 확인이 필요합니다. 이는 향후 인도명령이나 소유권 이전 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1994년에 건축된 건물로, 30년 이상 경과하여 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 복잡한 토지 이용 규제: 일반상업지역 외 다수의 지구 및 구역 지정으로 인해 향후 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시의 중심지에 위치한 오피스텔로, 일괄 매각 대상입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 주변 상업 지역의 이점을 누릴 수 있습니다. 다만, 등기부등본과 물건명세서 상의 호수 불일치 문제가 가장 큰 리스크 요소로 작용할 수 있어, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 서류 확인을 통해 명확히 소명해야 합니다. 건물 연식 및 복잡한 토지 이용 계획 또한 신중한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심권 입지: 서귀포시의 중심 상업 지역에 위치하여 임대 수익 창출 및 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 재산권 행사가 용이합니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 57,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적인 41.06㎡의 경우 3층이 34,000,000원에 거래되었고, 38.25㎡ (5층)는 45,000,000원, 25.025㎡ (9층)는 43,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 8층에 위치하여 층수 이점을 고려할 때, 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 판단할 때, 시장 가격은 45,000,000원에서 55,000,000원 사이로 예상됩니다.

다만, 앞서 언급된 호수 불일치 문제와 건물 노후화 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 분석 및 경매 물건의 특성을 고려하여, 예상 입찰가는 51,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.