나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1849 [1] 전라남도 진도군 고군면 고성리 248-1 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

--

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1.일괄매각
2.지상 소재 제시외 건물, 컨테이너 1동 및 분재 등 매각 제외. 토지 가액은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가액임
3.지상 소재 제시외건물(감정평가서㉠)은 가설건축물축조신고가 되어 있음(존치기간은 2025.5.7.까지임)
4.목록1,2 공부상 지목은 '답', '잡종지'이나 현황 '주상나지'임
5.목록1.토지는 전용허가를 득하였음(협의일자 2019.6.20.,2026.5.20.고군면 사실조회 참조)
6.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 해남지원 2025타경1849 (1)

소재지: 전라남도 진도군 고군면 고성리 248-1

감정가: 69,402,900원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임OO

1.2. 토지 정보

용도: 잡종지

토지면적: 698.00㎡ (약 211.15평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지만 매각

1.3. 건물 정보

매각 대상 토지에 건물은 존재하지 않으며, 건물 관련 면적 정보는 없습니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 법정지상권 성립 가능성이 있으나 불분명함.

* 토지 위에 소재한 제시외 건물, 컨테이너 1동, 분재 등은 매각에서 제외됩니다.

* 토지 가액은 제시외 건물로 인해 제한 받는 가액입니다.

* 지상 소재 제시외 건물은 가설건축물 축조 신고가 되어 있으며, 존치기간은 2025년 5월 7일까지입니다.

* 공부상 지목은 '답' 또는 '잡종지'이나, 현황은 '주상나지'입니다.

* 해당 토지는 전용허가를 득하였습니다.

* 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

* 본 물건은 일괄 매각 대상에 포함됩니다 (제시외 물건 제외).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 진도군 고군면 고성리에 위치하고 있으며, 주변은 대체로 자연경관이 우수하고 해안과 인접한 지역입니다. 진도군의 대표적인 관광 자원인 '진도 신비의 바닷길' 축제가 열리는 가계해수욕장 및 해양생태관 등 관광 명소와 인접해 있어 관광객 방문이 잦은 지역입니다. 주변에는 주택, 농경지, 일부 상가 및 공공시설 등이 혼재되어 있습니다. 고군면은 '한국판 모세의 기적'으로 알려진 신비의 바닷길로 유명하며, 이는 고군면 회동리와 의신면 모도리 사이에 바닷물이 갈라져 나타나는 현상입니다.

2.2. 교통상황

본 물건지 인근 도로는 차량 진출입이 가능합니다. 대중교통 이용 시, 진도 버스터미널에서 가게-회동 방면 시내버스를 탑승하여 고군면 지막리 동녘마루 입구에서 하차 후 도보로 이동 가능합니다. 자가용 이용 시, 진도대교를 거쳐 고군면 방면으로 진입하여 접근할 수 있습니다. 다만, 상세한 대중교통 노선 및 운행 빈도는 현지 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 곽재윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 6월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑구: 2011년 9월 15일 곽경원 소유권 이전 (매매)

* 을구: 2020년 12월 10일 임현경 근저당권 설정 (말소기준권리, 78,000,000원)

* 을구: 2021년 8월 6일 송희정 근저당권 설정 (말소)

* 갑구: 2025년 11월 10일 임현경 임의경매 개시 결정 (말소, 78,000,000원)

* 등기부채권 총액: 178,000,000원

말소기준권리인 2020년 12월 10일자 근저당권보다 선순위 권리가 없으므로, 낙찰로 인해 모든 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 법정지상권 검토

토지 위에 제시외 건물(가설건축물)이 존재하고, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있으나, 성립 여부는 불분명합니다. 이 부분은 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 진도군 고군면은 주로 관광 중심의 지역 경제 활동이 이루어지고 있습니다. '진도 신비의 바닷길' 등 유명 관광지와 인접하여 연중 관광객 방문이 꾸준한 편입니다. 고군면 내에는 전통 시장(고군면 오일장)이 존재하며, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 다만, 일반적인 상업 지구로서의 발달보다는 관광객 대상의 식당, 숙박시설, 기념품 판매점 등이 주로 분포할 것으로 예상됩니다. 따라서 상권 형성은 관광객 수요에 크게 의존할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

진도군 고군면에는 기본적인 생활 편의시설이 마련되어 있습니다. 고군보건지소, 부부약국, 제일약국 등 의료기관과 고군우체국, 고군파출소, 고군119안전센터 등이 운영되고 있습니다. 교육 시설로는 고성초등학교, 오산초등학교(+금호도분교), 고성중학교 등이 있습니다. 관광객을 위한 진도유스호스텔, 해양생태관 등도 인근에 위치해 있습니다. 또한, 매월 5일과 11일에는 고군면 오일장이 열려 지역 주민들의 생활 편의를 돕고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

공부상의 지목은 '답' 또는 '잡종지'이나, 현황은 '주상나지'로 이용되고 있어 공부와 현황이 일치하지 않습니다. 토지 전용허가는 득한 상태입니다.

6.2. 토지 경계 불명확

본 물건 토지는 인접 토지와의 경계 등이 불명확한 상태입니다. 따라서 정확한 경계 확인을 위해 별도의 경계 측량이 필요하며, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 물건

토지 지상에 소재한 제시외 건물(가설건축물), 컨테이너 1동, 분재 등은 매각에서 제외되지만, 이러한 물건들이 법정지상권 성립 등 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 가설건축물은 존치기간(2025.5.7.)이 명시되어 있어 기간 만료 후 철거 등 추가 조치가 필요할 수 있습니다.

6.4. 법정지상권 성립 가능성

지상에 제시외 건물이 존재하며, 해당 건물을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있어 그 성립 여부가 불분명한 점은 중요한 리스크 요인입니다. 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.5. 토지 이용 제한

현재 해당 토지는 전용허가를 득하였으나, 관련 토지이용계획 및 제한상태에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 주변 환경 및 관광지로서의 특성을 고려할 때, 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 진도군 고군면 고성리에 소재한 토지이며, 유명 관광지인 '진도 신비의 바닷길' 인근에 위치하고 있습니다. 토지만 매각 대상이며, 감정가는 약 6천 9백만원입니다. 토지 현황과 공부상 지목의 차이, 불명확한 경계, 그리고 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 특히 법정지상권의 성립 여부는 본 건 토지의 활용도에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 합니다. 관광지 인근이라는 입지적 장점에도 불구하고, 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 진도 신비의 바닷길 등 유명 관광지와 인접한 입지.

* 토지 전용허가를 득한 상태로, 향후 개발 가능성 존재.

* 상대적으로 낮은 감정가로 인한 투자 진입 장벽 낮음.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 69,402,900원입니다. 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 주변 유사 토지의 최근 실거래가, 해당 지역의 개발 계획, 법정지상권 성립 여부 및 그로 인한 토지 이용 제한 정도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 다만, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황과 잠재적 리스크를 감안하여 적정 수준을 판단하는 것이 바람직합니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 잠재적 리스크 해소 비용을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.