나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21015 [1] 강원특별자치도 원주시 소초면 장양리 792-1 영진아파트 102동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 원주시 소초면 장양리에 소재하는 'KGC인삼공사 원주공장' 북동측 인근에 위치하는 영진아파 트 단위세대로서, 대상물건 주위는 공동주택과 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 시 외곽의 주택지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 위치하며 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 평슬래브지붕 13층중 10층 1004호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감. 창호 : 샷시이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 평지로서 '아파트부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 남동측으로 소로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(2016-02-24)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>. (2) 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022- 06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(2016-02-24) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 원주지원 2025타경21015 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강원신용보증재단

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 소초면 장양리 792-1 영진아파트 102동 10층 1004호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트 라멘조 평슬래브지붕 13층 중 10층

이용 상태: 아파트

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등 구비

토지 이용 상태: 2필 일단의 부정형의 평지로서 '아파트 부지'로 이용 중

인접 도로 상태: 단지 내 포장도로를 이용하여 남동측으로 소로에 연결됨

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항: 임대관계 미상임

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 57,000,000원

토지 면적: 21.82㎡ (약 6.6평)

건물 면적 (전용면적 추정): 52.80㎡ (약 16.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역, 공장설립제한지역. 일부 필지는 중로2류 및 중로3류 도로와 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 강원특별자치도 원주시 소초면 장양리에 소재하며, KGC인삼공사 원주공장 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 시 외곽의 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 영진아파트는 1992년에 준공된 노후된 단지입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

주변에 영진어린이집, 소초초등학교 등이 위치하여 교육 시설 이용이 가능합니다. 원주취수장이 인근 장양리에 있습니다. 대형마트나 상업 시설이 밀집한 지역은 아니며, 시 외곽 주택 단지의 특성을 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 10월 07일 접수된 강원신용보증재단의 가압류(갑8)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: Y (YINZHENXIU)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-24

대항력: 있음

비고: 보증금이 없으나 대항력이 있어 인수 가능성이 있습니다.

* 임차인: 이 (L ) (이순옥/LISHUNYU)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-24

확정일자: 2026-01-21

배당신고일자: 2026-01-23

대항력: 있음

비고: 50,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.3. 등기부 요약

소유권 이전 등기(박승국, 권지혜, 박영화) 및 강원신용보증재단의 가압류, 강제경매, 춘천시의 압류 등이 등기되어 있으며, 이 중 강원신용보증재단의 가압류가 말소기준권리로서 경매로 인해 말소될 권리들입니다.

3.4. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인 2명의 권리가 존재하며, 특히 이순옥(L ) 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다. Y 임차인 역시 보증금은 없으나 대항력을 가지고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건지 인근은 주거 단지가 주를 이루며, KGC인삼공사 원주공장과 같은 산업 시설이 위치합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 특성

원주시 외곽의 주택지대로서, 도심과는 다소 거리가 있습니다. 공동주택과 농경지가 혼재하는 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 지역에 어린이집, 초등학교 등이 소재하며, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

소초초등학교, 영진어린이집 등이 확인됩니다.

5.3. 의료시설

직접적인 정보는 없으나, 원주시내 접근성을 고려할 때 기본적인 의료 시설 이용은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 2명입니다. 특히 이순옥(L ) 임차인의 5,000만원 보증금 인수 부담은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미칩니다. Y 임차인은 보증금이 없으나, 전입일자로 볼 때 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 지역 규제 관련 리스크

물건지 소재 지역은 비행안전구역(제5구역) 및 군용비행장 소음대책구역(제3종 구역)에 포함되어 있어, 건축 및 소음 관련 규제가 존재합니다. 또한 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 과거 소초면 지역에서 의료폐기물 소각시설 등 갈등 유발 시설 추진 사례가 있어, 주변 지역의 개발 및 환경에 대한 잠재적 우려가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 소초면 외곽에 위치한 영진아파트 내 물건으로, KGC인삼공사 원주공장이 인근에 있습니다. 교통은 보통 수준이며, 아파트 자체는 준공된 지 오래되었습니다. 가장 큰 투자 리스크는 대항력 있는 임차인 2명의 존재이며, 특히 5,000만원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 또한 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되어 있어 거주 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신규 또는 저가 낙찰을 통한 시세 차익 기대: 주변 시세 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 주변 지역의 개발 가능성: KGC인삼공장 등 산업 시설과 연계된 지역 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 57,000,000원

인수 보증금 (이순옥): 50,000,000원

기타 인수 가능 권리 (Y ): 0원

인수해야 할 보증금을 제외한 실질적인 취득 원가는 7,000,000원부터 시작한다고 볼 수 있습니다. 그러나 이는 단순히 보증금만을 고려한 산정이며, 실제 입찰가는 최근 실거래가 및 KB 시세(52,000,000원 ~ 62,000,000원 범위)를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 해당 물건의 잠재적 리스크(임차인 인수, 지역 규제 등)를 충분히 감안하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.