나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51634 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 24층2403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치한 공동주택 단지내 단위세대(남교크레지움에듀파크 제1동 제24층 제2403호)로서, 주위는 단독주택, 소규모 공 동주택, 근린생활시설 등이 주를 이루는 주상지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교 통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상25층 건물(제1동)내 제24층 제2403호로서(사용승인일 : 2020-04-13), 외벽 : 시멘트 모르타르 위 페인팅 및 석재치장 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)(전유면적 : 72.7487㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

신청채권자는 임차보증금 대위변제자임
건물 전체 세대 미납전기료 약 11,353,550원(25년 1월-10월)으로 한국전력공사의 단전안내서 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51634 (1)

감정가: 201,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 24층2403호

용도: 아파트

토지면적: 26.10㎡ (약 7.90평)

토지지분: 26.1047㎡ (약 7.90평)

건물면적: 72.75㎡ (약 22.01평)

건물지분: 72.7487㎡ (약 22.01평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조) (철근)콘크리트 지붕

사용승인일: 2020년 4월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치한 공동주택 단지 내에 있습니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합된 주상지대입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 북교초등학교 인근에 버스 정류장이 위치해 있습니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트구조(벽식구조)로, 지하 1층/지상 25층 건물 중 제24층 제2403호입니다. 외벽은 시멘트 모르타르 위 페인팅 및 석재치장 마감 등입니다. 토지는 인접도로 및 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 공동주택 및 근린생활시설 건부지입니다. 본건 북동측 및 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 4월 23일 접수된 우리은행 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강한빈

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 19일

* 확정일자: 2021년 10월 8일

* 배당신고일자: 2024년 4월 9일

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

인수되는 보증금은 없습니다 (0원).

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 향원주택주식회사 (2020-04-23)

* 근저당권: 우리은행 (100,800,000원, 말소기준권리) (2020-04-23)

* 주택임차권: 강한빈 (189,000,000원, 말소) (2021-10-19 전입, 2021-10-08 확정)

* 가압류: 장종수 (200,000,000원, 말소) (2024-03-21)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (203,979,059원, 말소) (2025-11-06)

* 압류: 국민건강보험공단 (말소) (2026-01-26)

3.5. 총 등기부채권액

총 등기부채권액은 489,800,000원 입니다.

3.6. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. 통상적으로 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본건은 주택과 근린생활시설이 혼합된 주상지대에 위치하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 북교초등학교가 있으며, 상업 및 주거 지역이 혼재되어 있습니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 목포북교초등학교: 도보 약 553m 거리에 위치합니다. (전남 목포시 수문로 83)

* 목포정명여자중학교: 도보 약 0.3km 거리에 위치합니다.

* 목포정명여자고등학교: 도보 약 0.4km 거리에 위치합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 전기료

건물 전체 세대의 미납 전기료가 약 11,353,550원 (2025년 1월-10월)으로, 한국전력공사의 단전 안내서가 있습니다. 이는 향후 인수 또는 해결해야 할 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 신청 채권자 특이사항

신청채권자가 임차보증금 대위변제자입니다. 이는 채권 회수의 절차가 복잡했거나, 임대차 관계에 대한 추가적인 이해가 필요함을 시사할 수 있습니다.

6.3. 높은 총 채권액

등기부채권 총액이 감정가보다 훨씬 높은 489,800,000원에 달하여, 경매 진행 시 채권 우선순위에 따른 낙찰가의 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 사용승인)인 아파트로, 주거 환경은 양호한 편입니다. 북교초등학교 등 교육 시설 접근성이 좋으며, 교통 또한 편리한 편입니다. 그러나 건물 전체 세대의 미납 전기료, 신청채권자의 특이사항, 높은 등기부 채권 총액 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다. 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 아파트 (2020년 준공)

* 초등학교 등 교육 시설 접근성 양호

* 편리한 교통 환경

9. 예상 입찰가

상기 감정가 201,000,000원을 기준으로, 물건의 현황 및 잠재적 리스크 요인(특히 미납 전기료, 채권 총액 등)을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다. 인수 보증금이 없어 보증금 부담은 없습니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 시세 및 현장 조사를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.