나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51647 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치하는 남교크레지움에듀파크 제1동 제4층 제403호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상25층 건물 내 제4층 제403호 로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 본 건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부확인은 생략하였으니 경매진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

관리실출입구에 전기공급중단안내서 부착됨.
전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 11,353,550원(2025년 11월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 목포지원 2025타경51647 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 4층403호

* 건물명: 남교크레지움에듀파크

* 용도: 아파트

* 면적:

* 토지 면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

* 건물 면적: 72.75㎡ (약 22.01평)

* 감정가: 181,800,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 상세 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조)

* 총 층수: 지하 1층 ~ 지상 25층

* 준공일: 2020년 4월 13일

* 동: 제1동

* 호: 4층 403호

* 전용 면적: 72.75㎡ (약 22.01평)

* 분양 면적: 별도 확인 필요 (제공된 정보 기준)

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 4층403호에 소재합니다.

* 주변 환경: 본 건은 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020.04.23, 100,800,000원)

* 후순위 권리: 주식회사 원우기술개발 근저당 (2023.11.23), 장종수 가압류 (2024.03.21), 주택도시보증공사 강제경매 (2025.11.07), 국민건강보험공단 압류 (2026.01.26).

* 등기부채권 총액: 약 516,300,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이창근

* 보증금: 179,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 29일

* 확정일자: 2020년 5월 28일

* 배당신고일자: 2024년 4월 12일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 이창근 씨의 경우 대항력이 없으므로 인수 보증금은 발생하지 않습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설: 남교동 일대는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 시장 동향: 남교크레지움에듀파크는 2020년에 준공된 신축급 아파트 단지로, 최근 실거래가 정보를 종합해 볼 때 72.75㎡ (약 22평) 면적대의 아파트는 대략 1억 6천만 원에서 2억 원 사이의 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 이는 본 건의 감정가 1억 8,180만 원과 유사한 수준입니다.

* 잠재적 가치: 북교초등학교 인근에 위치하여 학군 수요가 기대되며, 목포시 내 주요 도로 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 북교초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스 승강장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 건물 설비: 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 전기료 미납: 관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내문이 부착되어 있으며, 2025년 11월 기준 전체 세대로 추정되는 미납 전기료가 약 11,353,550원에 달합니다. 이는 낙찰 후 전기 공급 재개 과정에서 추가적인 비용 발생 또는 불편을 야기할 수 있습니다.

* 내부 확인 제약: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 생략되어, 실제 주거 환경 및 물건 상태를 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 목포시 일부 지역에서는 쓰레기 소각장, 화장장 등 혐오시설 설치를 둘러싼 지역 주민들의 반대 시위가 있었습니다. 본 건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 개발 계획 등을 포함한 주변 지역 환경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 분류되어 있으나, 이는 채권자가 채무자의 여러 재산에 대해 담보를 설정한 경우로, 본 건 매각으로 인한 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 신축급 아파트(2020년 준공)로, 북교초등학교 인접 및 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 말소 기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 안전한 편입니다. 다만, 상당한 금액의 미납 전기료 발생 및 관리실 출입구 안내문 부착, 내부 확인 불가 등은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물이므로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 입지: 초등학교와 인접하고 대중교통 접근성이 좋은 주거 선호 지역에 위치합니다.

* 권리 안전성: 말소 기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 181,800,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 감정가를 기준으로 하되, 미납 전기료(약 1,135만 원) 및 내부 확인 불가로 인한 잠재적 수리 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 시장 조사 결과 유사 면적 아파트의 거래 가격대가 감정가 수준임을 고려할 때, 리스크 요인들을 충분히 반영하여 1억 6천만 원 ~ 1억 7천 5백만 원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.