나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34297 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 282-2 금화타워주건축물제1동 제2층 제근생206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 빛가람행정복지센터 남동측 인근에 소재하며, 본건 주변은 성숙중인 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 제2층 제206호로서, 외벽:인조석 붙임 등, 내벽:몰탈페인팅 등, 창호:샤시창호임.

이용상태

현장조사 당시 공실상태임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비,승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리평지의 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

중로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 대상 물건의 위치는 별첨 호별배치도 등에 의하여 확인하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34297 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제삼십칠차유동화전문

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 282-2 금화타워주건축물제1동 제2층 제근생206호

건물명: 금화타워 주건축물제1동

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 제2층 제206호

용도: 근린상가

1.3. 면적 정보

토지면적: 47.00㎡ (약 14.2평)

건물면적: 209.26㎡ (약 63.3평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 530,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, 빛가람행정복지센터 남동측 인근에 소재합니다.

본건 주변은 성숙 중인 상가지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본상 소유권 보존 및 이전 내역과 함께 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 등재되어 있습니다.

말소기준권리는 2015년 3월 3일 접수된 광주은행의 근저당권 (채권액 540,000,000원) 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 실제 점유자 현황 및 임대차 관계에 대한 정보가 미상인 경우, 실제 현장 조사를 통해 정확한 권리관계를 파악하는 것이 중요합니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리인 광주은행 근저당 이하의 등기된 권리(압류, 임의경매 등)는 매각으로 인하여 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

본 건물은 금화타워 주건축물 제1동으로, 총 8층 규모의 철근콘크리트 건물입니다.

본건(2층 206호)은 근린상가로 이용 가능하며, 복합 용도로는 제1,2종 근린생활시설, 관광호텔, 위락시설 등이 포함될 수 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건이 위치한 빛가람동은 상업시설이 발달하고 있는 지역으로, 주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 빛가람행정복지센터가 위치하고 있으며, 상업 지구에 속해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

5.2. 기타 생활 정보

건물 내 일반적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현장 조사 당시 본 건은 공실 상태였으므로, 향후 임차인 확보 및 공실 관리에 대한 계획이 필요합니다. 상권의 성숙도 및 시장 상황에 따라 공실이 장기화될 위험이 있습니다.

6.2. 권리 관계

등기부상 특별한 문제는 없어 보이나, '유동화 물건'이라는 특성상 채권 양도 및 권리 관계의 복잡성이 있을 수 있으므로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본건 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 전라남도 나주시 빛가람동의 상업 지역에 위치한 근린상가 물건으로, 입지 조건과 건물 자체의 기본 상태는 양호합니다. 현재 공실 상태이며 권리 관계는 매각으로 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다. 유동화 물건이라는 점은 추가적인 주의가 필요하나, 상권의 성장 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 나주시 빛가람동의 성장하는 상업 지구 내 위치.

* 명확한 권리 관계 및 매각으로 인한 권리 소멸.

* 준공 후 비교적 신축 건물(2015년 준공)로 건물 상태 양호 예상.

* 현 공실 상태로, 향후 임대 수익 창출 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정되어야 합니다. 본 건의 경우 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다.

입찰가 산정 시에는 감정가, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 예상 입찰가를 직접적으로 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.