나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53609 [1] 경기도 광명시 철산동 449 주공아파트 1204동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 "철산역" 남동측 인근에 위치하며 부근은 대규모 아파트 단지, 각급학교, 공원 및 생활편의시설 등이 소재하며 주위환경 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 용이하며 인근에 노선버스 정류장 및 철산역이 소재하는등 대중 교통여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층 401호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 광평수 부정형 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지내 포장도로 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 449번지 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 고도지구, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역 (2024-03-18), 광로2류(폭 50m~70m)(국지도로)(저촉), 근린공원(왕재산)(저촉), 대로2류 (폭 30m~35m)(저촉), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(저촉), 문화시설(도서관및문화 시설)(저촉), 문화시설(복합문화시설)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 완충녹지(저촉), 특수도로(보행자전용도로)(저촉), 진입표면구역(김포공항)<공항시설법>, 상대보호구역(2013-04-22)(광명광성초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(삼흥유치원해당교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(철산주공12단지)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등 에 관한 법률> 공동주택건설용지, 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호), 토지거래계약에관한허가구역(외국 인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호) 기호(2) 449-6번지 제3종일반주거지역, 고도지구, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역(2024-03-18), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(저촉), 완충녹지(저촉), 진입표면구역(김포공항)<공항시설법>, 상대보호구역(2013-04-22)(광명광성초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(철산주공12단지)<도시 및 주거 환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 공동주택건설용지 토지거래계약에관한 허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호), 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 안산지원 2025타경53609 (1)

소재지: 경기도 광명시 철산동 449 주공아파트 1204동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 1,300,000,000원

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층 401호

사용승인일: 1986년 07월 10일

1.2. 면적 정보

토지면적: 63.79㎡ (약 19.30평)

토지 지분: 63.79㎡ (약 19.30평)

건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평)

건물 지분: 84.97㎡ (약 25.70평)

*전용면적 84.97㎡(약 25.7평)에 해당하는 물건이며, 분양면적은 제공된 자료에 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 건축물대장 요약

주소: 경기도 광명시 디지털로 63 (철산동 449번지)

건물명: 주공아파트

주요 용도: 공동주택

총 동수: 19개동 (주공12단지 기준)

총 세대수: 1,800세대 (주공12단지 기준)

건축 연도: 1986년 07월 10일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광명시 철산동에 위치한 대규모 아파트 단지 내에 소재합니다. 단지 주변으로는 각급 학교, 공원, 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 7호선 철산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지도 검색 결과, 해당 아파트 단지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 김포공항 진입표면구역으로 지정되어 있으며, 이는 항공기 운항과 관련된 구역으로 실제적인 혐오 시설과는 무관합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 을13 근저당권 (2016-06-03, 한국스탠다드차타드은행, 300,850,000원)

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건과 관련하여 총 7건의 권리 변동이 기록되어 있습니다.

* 갑2, 갑3, 갑4: 소유권 이전 기록

* 을13: 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (말소기준권리)

* 을29: 키움저축은행 근저당권

* 갑5: 에프에스비2506유동화전문유한회사 임의경매 (본건)

* 갑6: 광명시 압류

* 갑7: 한국주택금융공사 임의경매 (중복 사건)

3.3. 채무 총액

등기부채권 총액은 1,170,850,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계 미상입니다.

*임대관계가 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다. 보증금 및 월세가 미상인 임차인이 있을 경우, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 밀집 지역

본건은 철산동의 대규모 아파트 단지인 주공12단지에 속해 있으며, 주변은 주거 지역으로 밀집되어 있습니다.

4.2. 상업 및 편의시설

인근에 철산상업지구가 있어 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 마트, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 시설

광명광성초등학교, 광명북초등학교, 철산초등학교 등 초등학교와 유치원이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 자연 및 휴식 공간

왕재산 근린공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 정비구역 및 개발행위허가 제한

본건 소재지는 정비구역(철산주공12단지)으로 지정되어 있어 향후 재개발 등의 도시계획 변경 가능성이 있습니다. 또한, 개발행위허가제한구역에 해당하여 건축 및 개발에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

* 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역에 해당합니다.

* 대로, 광로 등 폭이 넓은 도로와 저촉되는 부분이 있어 도로 계획에 영향을 받을 수 있습니다.

* 김포공항 진입표면구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 상대보호구역(광명광성초등학교, 삼흥유치원)에 해당합니다.

6.3. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.10.20.~2026.12.31.). 일반적인 거래 시 허가를 받아야 하며, 외국인 주택 취득 시에도 별도 허가 기간이 지정되어 있습니다.

6.4. 건축물 노후도

1986년 사용승인된 아파트로, 건축물 노후도가 있는 편입니다.

6.5. 임차인 인수 위험

임대관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어, 보증금 인수 등 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 철산동에 위치한 대규모 아파트 단지 내 물건으로, 7호선 철산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며 주변에 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다수의 권리 관계가 있었으나, 본 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 정비구역 지정, 개발행위허가제한구역 및 토지거래허가구역 지정과 같은 도시계획상 제한 사항은 향후 재개발 가능성과 더불어 거래 및 개발에 제약을 줄 수 있는 복합적인 요인입니다. 또한, 1986년 준공된 아파트로서 건축물 노후도가 있으며, 임대관계 미상 임차인으로 인한 인수 위험성도 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 광명시는 수도권의 주요 주거 지역 중 하나로, 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 재개발/정비 사업 잠재력: 정비구역으로 지정되어 향후 도시 재생 및 재개발 사업을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 철산역 초역세권: 7호선 철산역 이용이 편리하여 뛰어난 직주근접성을 제공합니다.

* 대규모 단지 인프라: 1,800세대의 대단지로 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,300,000,000원

토지면적: 63.79㎡ (약 19.30평)

건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평)

본 물건의 예상 입찰가는 법원 감정가, 주변 유사 아파트 시세 (전용 84㎡ 기준, 최근 시세 5억 원대 ~ 7억 원대 형성 추정), 권리 분석, 임차인 인수 여부, 물건의 상태 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보 상에서는 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 현장 조사 및 임차인 확인을 통해 변동 가능성을 반드시 점검해야 합니다. 또한, 정비구역 및 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 변수들을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 상태 확인, 인근 부동산 중개업소 상담, 최신 실거래가 및 매물 시세 조사, 그리고 법원 현황 조사를 통한 권리관계 및 점유 관계를 최종적으로 확인하는 과정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.