나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21562 [1] 전북특별자치도 군산시 산북동 3538 코오롱아파트 102동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 산북동 소재 "군산산북초등학교" 북측 근거리에 위치하는 공동주택『코오롱아파트 102동 1층 104호』로서, 주위는 단독주택 및 공동주택 중심의 주거지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로 정비되어 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제 지역으로 접근성 및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물중 1층 104호로 외벽: 시멘몰타르위 페인트 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 샤시창입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

비교적 정방형의 토지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 서측 도로를 주 출입구로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(356)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-11-21)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 군산지원 2025타경21562 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

전라북도 군산시 산북동 3538번지 코오롱아파트 102동 1층 104호에 소재하며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 74,600,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

본 물건의 토지 면적은 34.55㎡ (약 10.45평)이며, 토지 지분은 34.5473㎡ (약 10.45평)입니다.

건물 면적은 59.35㎡ (약 17.95평)이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

아파트 정보는 코오롱아파트로, 1994년 11월에 사용승인되었습니다. 총 3개 동에 380세대가 거주하고 있으며, 본 물건은 102동의 1층 (총 13층)에 위치합니다. 해당 물건의 전용면적은 59.35㎡ (약 17.95평)입니다. 분양면적에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라북도 군산시 산북동에 위치하며, "군산산북초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 단독주택과 공동주택이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

단지 주변으로 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 지역 내외 접근성과 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 서측 도로를 주 출입구로 이용하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 있습니다.

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 등기사항전부증명서 상 말소기준권리인 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(2022.10.07 접수, 56,400,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

경매 신청 채권은 한국주택금융공사(2025.11.06 접수, 46,015,065원)에 의한 임의경매입니다.

등기부채권 총액은 56,400,000원입니다.

집합건물 등기부 요약상, 여러 차례 소유권 이전이 있었으며 가장 최근 소유권 이전은 2022년 10월 7일에 매매로 이루어졌습니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

추후 현장 조사 시 점유 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 산북동 지역은 주로 단독주택과 공동주택이 밀집된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

주변에 학교가 인접해 있어 학생들을 배후로 한 수요가 존재하며, 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 상권이 발달해 있습니다.

단지 내 상가 및 인근 소규모 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 상품 및 서비스를 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 군산산북초등학교가 단지와 인접해 있어 자녀들의 안전한 통학 환경을 제공합니다.

교통 면에서는 시내버스 이용이 가능한 버스정류장이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

생활 편의시설로는 주변 상가, 마트, 병원 등을 이용할 수 있으며, 주거지로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕으로, 13층 건물 중 1층에 해당합니다. 외벽은 시멘트 몰타르 위 페인트 마감, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

설비로는 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 내 총 254대의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담스러운 권리(선순위 임차권, 유치권 등)는 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금이 0원이므로, 임차인 관련 보증금 미반환 리스크는 없는 것으로 보입니다.

건축물대장 및 등기부상 특이사항이나 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.

본 물건은 1층에 위치하고 있어, 저층 특유의 소음, 보안, 일조량 등의 단점은 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산시 산북동 코오롱아파트 102동 1층 104호로, 주거지로서 양호한 입지조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

권리관계가 매우 깨끗하여 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

실거주 목적은 물론, 임대 수익 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거 지역으로 꾸준한 수요 기대.

권리 관계 명확: 낙찰 후 인수할 권리 및 보증금이 없어 안전한 거래 가능.

교육 환경 우수: 군산산북초등학교 인접으로 자녀가 있는 가정의 실거주 선호도 높음.

교통 접근성: 주변 도로망 및 대중교통 이용이 편리하여 주거 만족도 높음.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 및 7월에 거래된 동일 면적(59.35㎡) 아파트의 실거래가는 65,000,000원에서 69,000,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 74,600,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

1층이라는 점과 현재 부동산 시장 상황을 고려할 때, 감정가보다는 최근 실거래가 상단 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위는 68,000,000원에서 73,000,000원으로 제시하며, 최종 예상 입찰가는 71,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.