나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1028 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 457-4 동도미소드림아파트 101동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 소재 "전주대정초등학교" 동측 인근에 위치하는 "동도미소드림아파트" 101동 17층 1704호로서, 인근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 구성된 지역로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

동측으로 왕복6차선의 ‘모악로’가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 17층 1704호로서 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 경보설비, 지하주차장설비, 출입보안설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 완경사지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20m 내외, 동측, 서측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 남측 도로를 주 출입로로 이용합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2018-04-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : ---

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경1028 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 457-4 동도미소드림아파트 101동 17층1704호

* 용도: 아파트

* 감정가: 268,000,000원

* 토지면적: 45.05㎡ (약 13.63평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 전OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 전주시 완산구 평화동2가에 위치하며, "전주대정초등학교" 동측 인근 지역입니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 구성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 동측으로 왕복 6차선 도로인 ‘모악로’가 지나고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 일반적인 교통 조건은 무난합니다.

* 인접 도로상태: 본 건은 남측으로 노폭 약 20m, 동측, 서측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 남측 도로를 주 출입로로 이용하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 11월 30일 접수된 전주농업협동조합 근저당(을5, 156,000,000원)입니다.

* 소멸 권리: 매각으로 인해 을5(근저당), 을7(근저당), 을8(근저당), 갑5(가압류), 을9(근저당) 등의 권리가 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 즉, 낙찰자는 인수해야 할 별도의 권리가 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 본 건은 임대 관계가 미상이며, 인수되는 임차인의 보증금 또한 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무와 관계없이 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사 시 임차인 현황을 반드시 재확인하여 인수 여부 및 대항력 유무를 면밀히 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 밀집한 주거 밀집 지역에 속해 있습니다. 안정적인 주거 수요를 기반으로 하며, 상업 시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 이용 계획: 본 건은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도로 활용에 적합합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 동도미소드림

* 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 457-4

* 건축년도: 2004년 10월 16일 사용승인

* 총 세대수: 541세대 (7개동)

* 본 물건 층수: 17층 (총 20층 중)

* 건물 면적 (전용): 84.98㎡ (약 25.71평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 주차: 총 355대 주차 가능 (일반적 아파트 정보 기준)

* 주변 시설: "전주대정초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임대차 관계가 미상이고 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 실제 점유 및 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 진행 시 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2004년 준공으로 현재 약 20년이 경과한 아파트로, 향후 유지보수 및 관리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용 제한: 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 등에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역(대정초등학교)에 해당합니다. 이는 일반적인 규제 사항으로, 특별한 문제는 없을 것으로 보이나 관련 법규 확인은 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주대정초등학교 인근에 위치한 동도미소드림아파트 17층 아파트로, 주거 편의성과 교육 환경이 양호한 입지입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 임차인 현황이 미상으로 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 감정가 대비 최근 실거래가를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대에 매력적입니다.

* 편리한 교통망: 주요 도로 및 대중교통 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 편의시설과 주변 근린생활시설로 생활 만족도가 높습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 동도미소드림아파트 84.98㎡ (본건과 유사 면적)의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일: 21,200만원 (4층)

* 2026년 7월 16일: 26,900만원 (15층)

* 본 건은 17층으로, 15층 매물의 최고가 26,900만원과 유사하거나 약간의 층수 프리미엄을 고려할 수 있습니다.

* 감정가 26,800만원은 현재 시세의 상단에 위치하고 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 현재 시세 최고가인 26,900만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 임차인 관련 불확실성, 건물 노후화 등을 고려하여, 현재 시세 최고가 수준에서 약간의 가감(보수적으로는 2억 5,000만원 ~ 2억 6,500만원)을 적용한 범위를 예상 입찰가로 제안합니다. 낙찰 희망가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황에 따라 유연하게 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.