나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6052 [1] 부산광역시 남구 문현동 223-171 준원빌리지 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 남구 문현동 소재 ‘부산중앙고등학교’ 남서측 인근에 위치하는 구분건물<연립주택>인 준원빌라<현칭> 1층 102호(통칭: 34.7평형, 동향)로서 본단지는 1개동으로 구성되어 있으며, 주변은 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근 대로변의 시내버스 정류장까지는 도보로 약 10분 정도 소요되며, 일반적인 대중교통수단은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 1층(신축/사용승인일자: 1994.06.23)으로서 외 벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감, 창 호 : 샷시창, 내 벽 : 벽지 등 미감 내부마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중입니다

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남향 경사지의 부정형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시고속도로(처촉), 가축사육제한구역, 상대보호 구역, 정비구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 자세한 임대내역은 부득이 조사치 못하였으니 임대내역는 경매시 확인하시기 바랍니다. 2)기 타 : 본건은 공부상 "준원빌리지" 이나 현황은 "준원빌라" 입니다.

물건 비고

본건은 공부상 '준원빌리지'이나, 현황상 '준원빌라'임.
주택도시보증공사(양도전:임차인 양세근)로부터 2026. 6.16.에 ‘임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금전액을 변제받지 못하더라고 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6052 (1)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 223-171 준원빌리지 1층102호

용도: 연립주택

감정가: 250,000,000원

토지면적: 73.83㎡ (약 22.3평)

건물면적: 84.66㎡ (약 25.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보

* 건물명: 준원빌라 (공부상 '준원빌리지')

* 사용승인일자: 1994년 6월 23일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층

* 건물면적: 84.66㎡ (약 25.6평)

* 토지 지분: 73.83㎡ (약 22.3평)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 문현동 소재 '부산중앙고등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 대로변 시내버스 정류장까지 도보 약 10분 소요되며, 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 제반 차량 접근은 가능합니다.

* 주변 환경: 공동주택 및 단독주택이 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 7일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (채권액: 145,743,080원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 양 (양세근)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 6월 7일

* 확정일자: 2018년 5월 25일

* 배당신고일자: 2024년 11월 21일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 본건은 공부상 '준원빌리지'이나, 현황상 '준원빌라'입니다. 주택도시보증공사로부터 '임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인으로부터 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 공동주택 및 단독주택이 혼재하고 있습니다.

* '정비구역'으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: '부산중앙고등학교' 인근에 위치하여 교육 환경 및 기타 편의시설 이용이 가능합니다.

* 설비: 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1994년 준공되어 건축 연차가 30년 이상으로 노후화가 진행되었습니다.

* 명칭 불일치: 공부상 명칭은 '준원빌리지'이나, 현황은 '준원빌라'로 확인되어 관련 서류 확인 및 현장 답사를 통한 사실관계 파악이 필요합니다.

* 정비구역 진행 불확실성: 정비구역 지정이 실제 개발 사업으로 이어지기까지 상당한 시간과 절차가 소요될 수 있으며, 사업 진행 여부가 불확실할 수 있습니다.

* HUG 확약서 검토: 임차인 관련 확약서 내용이 명확하게 이행될 수 있는지 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 연립주택으로, 감정가는 2억 5천만원입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매와 더불어, 임차인 양 씨의 대항력이 없고 HUG로부터 보증금 관련 채권 포기 및 임차권 말소에 대한 확약서가 제출되어 인수할 보증금은 없는 상황입니다. 다만, 건물 노후화, 공부상 명칭과 현황 명칭의 차이, 그리고 정비구역 지정에 따른 향후 개발 가능성 등 다각적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 인수 부담 제로: HUG 확약서로 인해 잔존 임대차 보증금 부담이 없습니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 재개발 또는 도시 정비 사업 추진 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 목적 투자: 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있어 실거주 목적으로도 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 거래 가격은 59.456㎡(약 17.9평) 기준 2026년 5월 15,700만원, 73.2㎡(약 22.1평) 기준 2026년 2월 11,000만원 수준입니다. 본건은 84.66㎡(약 25.6평) 면적에 1994년 준공된 건물로, 감정가 25,000만원은 현재 주변 시세 및 건물 연식을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* '신일하우징빌라'(73.2㎡, 11,000만원)의 ㎡당 단가(약 150만원)를 적용 시, 본건(84.66㎡)은 약 12,700만원 수준으로 산출됩니다.

* '오성(A)'(59.456㎡, 15,700만원)의 ㎡당 단가(약 264만원)를 적용 시, 본건(84.66㎡)은 약 22,300만원 수준으로 산출됩니다.

정비구역 지정으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성을 고려하되, 건물 노후화와 감정가를 보수적으로 반영하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 7천만원 ~ 2억 1천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.