나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58692 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 124 퀸즈하임 201동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세로 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 소재 '능원초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 단지형 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진 출입이 가능하고 , 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층건 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2012.12.21) 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시마감 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실/주방 ,욕실2, 보일러실, 발코니)으로 이용중임 .

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 '다세대주택 건부지'로 이용중임 .

인접 도로상태등

본건 소재 건물의 북측 및 남측으로 노폭 약 4M 내외, 북동측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

능원리 124 :도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58692 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 124 퀸즈하임 201동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 221,000,000원

토지면적: 48.00㎡ (약 14.5평)

건물면적: 59.89㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 소재 '능원초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단지형 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물은 북측 및 남측으로 약 4미터, 북동측으로 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 5월 23일자 신용보증기금의 가압류(금19,000,000원)입니다.

주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025-11-06)으로 본 경매가 진행 중에 있습니다.

권리관계상 가장 중요하게 분석해야 할 사항은 임차인 이승렬 씨의 주택임차권입니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 210,000,000원

* 전입일자: 2021년 8월 20일

* 확정일자: 2021년 7월 27일

* 대항력: 있음

집합건물 등기부 요약에 따르면, 임차인 이승렬 씨의 주택임차권(을9)은 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다. 이는 통상적으로 낙찰자가 임차인의 보증금 210,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다.

본건의 '임차인 현황'에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당을 통해 회수될 수 있는 금액을 의미할 수 있으며, 등기부상 '인수' 기재와는 별개로 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로 각별한 주의가 필요합니다.

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 등기부상 '인수'로 명시된 보증금이 상당하므로, 입찰 전 반드시 인수 조건을 명확히 확인하고 보증금 인수 비용을 총 취득 비용에 반드시 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 상업 시설 접근성은 양호합니다.

대규모 상업 시설과는 거리가 있으나, 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 편의 시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 방 3개, 거실/주방, 욕실 2개, 보일러실, 발코니로 구성되어 있어 독립적인 주거 공간을 제공합니다.

인근에 능원초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경은 양호한 편입니다.

기본적인 급배수, 위생, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수: 등기부상 '인수'로 기재된 주택임차권으로 인해 낙찰 시 임차인의 보증금 210,000,000원을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다.

토지이용계획상 규제: 본건 토지는 제1종일반주거지역이나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 자연보전권역 등 다수의 규제를 받고 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

건물 노후화: 2012년 사용승인된 건물로, 장기적으로 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 지역 개발 가능성: 모현읍 지역은 개발 압력이 있는 지역이나, 본건의 경우 토지이용계획상 제한이 복합적으로 적용되어 대규모 개발 가능성은 제한적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리의 다세대주택으로, 주거 환경은 무난한 편입니다.

가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인 이승렬 씨가 존재하며, 등기부상 해당 임차인의 권리가 '인수'로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금 210,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

따라서, 본건의 실질적인 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 합산한 금액이 되므로, 이를 반드시 고려하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역: 능원초등학교 인근의 주택가에 위치하여 주거 수요가 비교적 안정적입니다.

잠재적 가치: 지역 개발 잠재력은 있으나, 토지이용계획상의 제약으로 인해 큰 폭의 가치 상승보다는 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적에 더 적합할 수 있습니다.

시세 분석: 주변 퀸즈하임 단지의 최근 실거래가(57.445㎡, 2.65억원)를 고려할 때, 감정가(2.21억원)는 낮으나 임차 보증금 인수 여부에 따라 실제 투자 가치가 크게 달라집니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 결정됩니다.

감정평가액: 221,000,000원

주변 퀸즈하임 단지 유사 면적 실거래가 (2025년 12월): 57.445㎡ 기준 265,000,000원 (수준)

인수 보증금 (확인된 임차인): 210,000,000원

등기부상 '인수'로 명시된 임차인의 보증금 210,000,000원을 낙찰자가 인수한다고 가정할 경우,

총 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

이 총 취득 비용이 주변 시세(약 265,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 다음과 같이 산출할 수 있습니다.

예상 입찰가 = 주변 시세 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 265,000,000원 - 210,000,000원 = 55,000,000원

이러한 점을 고려하여, 보증금 210,000,000원 인수 전제 하에서의 예상 입찰가는 40,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 이는 명도 가능성, 추가 비용, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려한 금액입니다.

주변 시설 검색 결과:

본건 소재지 주변을 분석한 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설이나 특별한 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등에 포함되어 있어 환경 관련 규제가 존재합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.