나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6020 [1] 부산광역시 남구 대연동 317-10 동우빌리지 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '경성대학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산지하철 2호선 '대연역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 내 5층 501호로서, 외벽 : 스톤코트 등, 창호 : 샤시창호 등 임. -내부는 폐문부재 등으로 조사하지 못함,

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비가 구비되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필 일단의 부정형 토지로서, 본건 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 10미터, 동측으로 약 4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

317-10 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 317-7 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 317-60 : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경6020 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 317-10 동우빌리지 5층501호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 225,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 33.70㎡ (약 10.19평)

건물 면적: 67.01㎡ (약 20.27평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '경성대학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 부산지하철 2호선 '대연역'과 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지(317-10, 317-7, 317-60)는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(대연초등학교, 경성대학교), 절대보호구역(경성대학교) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리, 인수되는 권리)

말소기준권리는 2018년 9월 5일 접수된 정수자 근저당권(60,000,000원)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 가압류, 압류 등 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

단, 을구 2번 순위 주택임차권 등기(김옥순, 2023년 12월 26일 등기)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서 인수될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력, 보증금 인수 여부)

임차인: 김

임대차보증금: 150,000,000원

전입일자: 2018년 6월 1일

확정일자: 2018년 6월 1일

대항력: 있음

상기 임차인은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력을 갖추고 있습니다.

따라서 임차인의 보증금 150,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 배당받는 금액이 보증금 전액에 미치지 못할 경우, 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 물건입니다.

4. 상권분석

본건은 경성대학교 인근에 위치하여 대학가 상권의 배후수요가 기대됩니다.

오피스텔 용도로 업무시설 및 주거용으로 복합적인 활용이 가능합니다.

주변 근린생활시설이 발달해 있어 상업적 가치가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 부산지하철 2호선 대연역 도보 이용 가능, 다수의 버스노선 운행.

* 편의시설: 인근 대연동 일대에 상업시설, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 대연초등학교, 경성대학교 등이 인접해 있어 교육 환경 양호.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김옥순)의 보증금 150,000,000원 인수입니다.

이 금액은 낙찰가와 별도로 매수인이 부담해야 하므로, 총 매입 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

6.2. 건물 상태

내부 상태 확인이 불가하여(폐문부재) 실제 이용 상태 및 내부 수리 필요 여부를 파악하기 어렵습니다.

향후 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타

주변 시설 조사 결과, 인근에 '꿈나무지원복합센터'가 건립 중이나, 이는 아동 보육 및 교육 시설로 통상적인 혐오시설로 분류되지는 않습니다.

본건 주변에서 직접적인 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 우수한 입지에 위치한 오피스텔입니다.

경성대학교 인근으로 대학생 및 직장인 임대수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

하지만, 1.5억 원의 임차인 보증금 인수 부담이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

인수되는 보증금을 고려한 적정 투자 금액 산정이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 경성대학교 인근 역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 실거주/임대 투자 용이: 업무용 및 주거용으로 모두 활용 가능한 유연성.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소되어 권리 분석이 비교적 명확합니다. (단, 임차인 보증금 인수 조건)

* 잠재적 시세 상승 가능성: 대연동 지역 개발 및 지하철 이용 편의성 증대로 인한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 225,000,000원

인수 보증금: 150,000,000원

본건의 총 투자 비용은 낙찰가 + 150,000,000원(인수 보증금)이 됩니다.

이는 현재 감정가 기준이며, 시세 및 주변 물건 분석을 통해 조정이 필요합니다.

보증금 인수 시, 낙찰가는 순수 자산 가치 대비 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가 범위는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 사이입니다.

이 범위 내에서 입찰 시, 총 투입 자금은 300,000,000원 ~ 330,000,000원이 됩니다.

본 금액이 주변 시세 대비 합리적인지, 혹은 예상 임대 수익률로 회수가 가능한지를 면밀히 검토해야 합니다.

추가 확인 사항:

* 본건과 유사한 면적의 오피스텔 최근 실거래가 및 현재 호가 확인.

* 현재 시세 기준 예상 임대료 산정 및 수익률 분석.

* 임차인 보증금 150,000,000원에 대한 임차인의 배당 가능성 재확인.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.