나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6025 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 166-16 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 매곡마을회관 북서측 인근에 위치하며 주위는 비교적 소규모 공장, 창고, 농경지등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근거리에 버스정류장이 소재하는등 시외곽지대로서 대중교통 사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

공히 완경사지대에 위치한 사다리형(기호 2토지), 부정형(기호 3토지)의 토지들로서 2토지는 도로, 3토지는 창고용지등의 상태임.

인접 도로상태

공부상 맹지이나 동측으로 폭 약4~5미터 내외의 현황도로(인접 타토지인 매학리 166-7번지를 포함한 타인소유의 토지)가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

2, 3토지 공히 일반공업지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역 (2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

의견란 5. 그밖의 사항 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·기호3토지에 대하여 요역지 지역권 등기 되어있음. ·임대관계: 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서, 외·내벽: 판넬 붙임등 창 호: 샷시창등 높 이: 4.5m등의 구조임.

이용상태

창고시설(일부 작업장, 사무실)등으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비등 되어있는 것(제시외건물 기호ㄱ등 포함)으로 탐문조사 됨.

부합물 및 종물

제시외건물 기호 ㄱ~ㅂ이 소재함.(별첨 사진용지등 참조)

공부와의 차이

인접 타토지인 매학리 166-7외 2필지상 소재 건물등기사항전부증명서상에는 매학리166-16번지(본건 기호 3토지) 및 166-7번지와 함께 일반철골구조 기타지붕 단층 제2종근린생활시설(제조업소) 341.74㎡도 소재하는 것으로 되어 있으나 현황은 본건 3토지상에는 없고 인접 타 토지인 매학리 166-7번지상에 소재하는 것으로 보임. (별첨 166-7외 2필지 소재 건물등기사항전부증명서 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
맹지이나 목록3 요역지지역권 등기되어 인접지 매학리166-7(승역지)를 통해 차량진입가능함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6025 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 166-16

* 건물명칭: (정보 없음)

* 용도: 창고시설

* 감정가: 1,080,178,000원

* 토지면적: 1136.00㎡ (약 343.64평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 176.00㎡ (약 53.24평)

* 건물 제시외면적: 226.00㎡ (약 68.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 구조: 경량철골조 샌드위치판넬지붕 1층

* 건물 높이: 4.5m

* 주요 이용 목적 (건축물대장): 창고시설 (일부 작업장, 사무실)

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 매곡마을회관 북서측 인근에 위치

* 주위환경: 비교적 소규모 공장, 창고, 농경지 등이 형성된 지역

* 교통: 차량 접근 가능하나, 시외곽지로 인근 버스 정류장까지 다소 불편할 수 있음

* 도로: 공부상 맹지이나, 동측으로 폭 약 4~5미터의 현황도로가 있으며, 목록3 토지에 요역지 지역권이 등기되어 인접지(매학리 166-7번지)를 통해 차량 진입 가능함

* 토지 이용계획: 일반공업지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 09월 02일 경남은행 근저당권 (토지 등기 을13, 건물 등기 을12)

* 말소예상 권리:

* 근저당권: 경남은행 (총 987,800,000원)

* 가압류: 제이비우리캐피탈주식회사, 신용보증기금, 부산신용보증재단, 하나캐피탈, 국민은행, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 웰컴저축은행

* 압류: 기장군(부산광역시), 금정세무서장, 동래세무서장, 부산광역시동래구

* 임의경매: 에이치에프지이이유동화전문 (채권액 960,071,291원)

* 인수해야 하는 권리:

* 요역지지역권 (토지 등기 을12): 인수. 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 차량 진입로 확보에 필수적임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2016-02-24

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2026-01-16

* 임차인: 송

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2017-10-19

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2026-01-16

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준. 단, 임차인의 대항력 존재로 인한 점유 가능성은 별도 검토 필요)

* 등기부채권 총액: 1,322,941,060원 (토지 및 건물 합산)

1.4. 상권분석

* 용도: 창고시설 (일부 작업장, 사무실 포함)

* 주위 시세: 비교적 소규모 공장, 창고, 농경지가 혼재된 지역으로, 해당 지역의 창고시설 시세 및 임대수익률은 별도 조사가 필요함.

* 주요 산업: 기장군 정관읍 지역의 물류 및 소규모 제조업 관련 수요 예상.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 매곡마을회관 인근에 위치. 주변이 공장, 창고, 농경지로 형성되어 있어 주거 편의 시설은 부족할 수 있음.

* 교통: 인근 버스 정류장이 있으나, 대중교통 이용 시 다소 불편할 수 있음.

* 주변 환경 (혐오시설 등): 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다. 실제 현장 방문 시 주변 공장, 농경지 등과의 관계에서 발생할 수 있는 소음, 악취, 환경 오염 등 잠재적 요소를 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 지역권: 공부상 맹지이나 요역지 지역권으로 차량 진입이 가능하지만, 지역권 설정 관계 및 인접지 토지 소유주와의 관계가 원활하지 않을 경우 사용에 제약이 있을 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: 두 명의 임차인이 대항력을 가지고 있으므로, 명도 시 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있음. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 점유 및 권리행사 가능성을 면밀히 검토해야 함.

* 유동화 물건: 유동화 전문 회사가 채권자이므로, 일반 경매 물건보다 절차상 특이사항이 있을 수 있음.

* 제시외 건물: 제시외 건물(기호 ㄱ~ㅂ)이 포함되어 매각되므로, 철거 또는 활용 계획에 대한 추가 비용 및 절차가 발생할 수 있음. 제시외 면적이 226㎡로 상당함.

* 공부와의 차이: 건물 등기사항전부증명서상 내용과 현황 간 차이가 있을 수 있다는 점(건물 규모, 용도 등)은 명확한 실사 확인이 필요함. 특히 인접 필지와의 관계에서 발생할 수 있는 문제점 확인이 중요함.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 기장군에 위치한 창고시설로, 맹지이나 지역권 설정으로 진입로가 확보된 상태입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 제시외 건물 포함, 공부와의 차이 등 추가적인 확인이 필요한 요소들이 있습니다. 감정가는 10억 8천만 원 수준이나, 권리관계 및 입지 조건을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 지역권 설정으로 인한 진입로 확보: 맹지임에도 불구하고 지역권으로 차량 진입이 가능하여 기본적인 기능 수행에 무리가 없을 것으로 판단됨.

* 창고시설 수요: 기장군 정관읍 지역의 산업 특성상 창고시설에 대한 수요가 꾸준할 수 있음.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용도에 따라 가치 상승 가능성 존재.

1.9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하며, 본 물건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인(총 보증금 50,000,000원)의 존재, 맹지 상황이 지역권으로 보완되었으나 이에 따른 잠재적 분쟁 가능성, 제시외 건물의 처리 문제, 공부와의 차이 등 복합적인 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 심층적인 조사가 필수적입니다.

* 현장 방문을 통한 건물 및 토지 상태, 제시외 건물 현황, 인접지와의 관계 등 실사 확인.

* 인근 유사 부동산의 거래 사례 및 임대 시세 조사.

* 임차인과의 협의 가능성 및 명도 비용 추정.

* 지역권 설정의 상세 내용 및 승역지 소유주와의 관계 파악.

* 따라서, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다. 제시된 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 위험 요소들을 할인하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.