나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23014 [1] 부산광역시 연제구 연산동 588-6 경보이리스힐오피스텔 6층616호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연서초등학교’ 남서측 인근에 위치하는 경보이리스힐 오피스텔 6층 616호로서 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1, 3호선 연산역이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 6층 616호로서, (사용승인일 : 2013.4.12.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고 높이 180m)<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23014 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 588-6 경보이리스힐오피스텔 6층 616호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 6층 616호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

사용승인일: 2013년 4월 12일

감정평가액: 48,000,000원

토지면적: 3.79㎡ (약 1.15평)

토지 지분: 3.7858999999999994㎡ (약 1.15평)

건물면적: 26.10㎡ (약 7.89평) (전용면적)

건물 지분: 26.1㎡ (약 7.89평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연서초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1, 3호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

도로상태: 본건 서측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 5일 접수된 김기연(김 )의 강제경매개시결정입니다.

인수되는 권리: 을구 순번 1번 주택임차권등기 (2024년 10월 30일 접수, 권리자 김기연, 금액 65,000,000원). 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 임차보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김기연 (김 )

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 17일

* 확정일자: 2021년 12월 14일

* 배당신고일자: 2024년 10월 30일

* 대항력: 있음

권리분석 요약: 대항력 있는 선순위 임차인 김기연이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 65,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 김기연은 본건 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

등기부채권 총액: 65,000,000원

4. 상권분석

건물 구성: 본건이 소재한 경보이리스힐 오피스텔은 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

주변 상권: 아파트단지, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 연산동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 직장인 유동인구가 많습니다.

오피스텔 거래 동향: 최근(2026년 5월~6월) 실거래가 평균 약 4,300만원 ~ 5,300만원 수준에서 거래되었습니다. 전용면적 26.1㎡ 기준입니다.

5. 생활정보

교육시설: 단지 인근 연서초등학교가 위치하고 있습니다.

교통시설: 부산 1, 3호선 연산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

편의시설: 건물 내 상가 및 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

임차보증금 인수: 대항력 있는 임차인 김기연의 보증금 65,000,000원 중, 배당을 통해 전액 회수하지 못할 경우 발생하는 잔액은 낙찰자가 부담해야 합니다. 감정가(48,000,000원)보다 인수해야 할 보증금(최대 65,000,000원)이 높으므로, 보증금 인수 시 상당한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

공실 위험: 해당 지역 오피스텔 공급 물량 및 경기 변동에 따른 공실 발생 가능성이 존재합니다.

주변 환경: 일반적으로 도심 상업지구에 위치한 오피스텔의 경우 혐오시설이 인접할 가능성은 낮으나, 정확한 정보는 현장 확인 또는 상세 지도 검색을 통해 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나, 현 시세보다 높은 금액의 대항력 있는 선순위 임차보증금(최대 65,000,000원)을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 현재 감정가(48,000,000원) 대비 인수 보증금(65,000,000원)이 더 높으므로, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하는지 여부가 투자의 성패를 좌우할 것입니다. 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

더블 역세권 (1, 3호선 연산역)의 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

부산 도심 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인 김기연의 보증금 65,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 낙찰자에게 인수되는 구조입니다.

최근 매매 시세는 4,300만원 ~ 5,300만원 수준이며, 감정가는 4,800만원입니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액(65,000,000원)을 회수할 수 있다는 확신이 있다면, 본건은 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다. 이 경우, 시세 하한선인 4,300만원 ~ 4,500만원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

그러나, 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰 총액은 최소 65,000,000원 이상이 됩니다. 이는 현재 시세보다 높은 금액이므로, 투자성이 매우 떨어집니다.

따라서, 입찰 전 반드시 임차인 김기연의 배당 현황 및 예상 배당액을 확인하여 보증금 인수 여부를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

만약 보증금 전액 인수 시에는 사실상 입찰을 권장하기 어렵습니다.

보증금 전액 회수가 확실하다고 가정할 경우, 4,300만원 ~ 4,800만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.