나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23025 [1] 부산광역시 동구 초량동 1145-1 초량마리나베이시티주건축물 1동 16층 1602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 수정동 소재 <경남여자중학교> 동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 아파트단지, 단독주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 버스승강장 및 <도시철도1호선 "초량역"> 등이 소재하는 바 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 지하2층 지상20층건 내 16층 1602호로서, (사용승인일 : 2018.03.05) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 계단식도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2025-08-13)(2025-08-13, 건축제한 완화), 시가지경관지구(부고제2025-320호(2025-08-13) 시가지경관지구, 건축제한 완화), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 170m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(경남여자중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(부산국제영화고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기 타 : --

물건 비고

경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(금 220,000,000원, 임차권자 이현영의 채권을 양수받은 것)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함(특별매각조건).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

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사건번호: 부산지방법원 2025타경23025 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

감정가: 210,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

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소재지: 부산광역시 동구 초량동 1145-1 초량마리나베이시티주건축물 1동 16층 1602호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 사용승인일: 2018년 3월 5일

총 층수: 지하 2층, 지상 20층

본건 소재 층: 16층

1.3. 면적 정보

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토지면적: 6.67㎡ (약 2.02평)

건물면적: 51.04㎡ (약 15.44평)

토지지분: 6.67㎡ (약 2.02평)

건물지분: 51.04㎡ (약 15.44평)

전유부분 면적: 51.04㎡ (약 15.44평)

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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부산광역시 동구 수정동 소재 경남여자중학교 동측 인근에 위치.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 입지여건 및 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

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차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 도시철도 1호선 "초량역" 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획

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일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(건축제한 완화), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 120m, 최고높이 170m), 상대보호구역(경남여자중학교, 부산국제영화고등학교), 중점경관관리구역에 해당함.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

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말소기준권리: 2024년 1월 31일자 국(가압류) (갑5)

경매개시결정 등기: 2025년 11월 7일자 주택도시보증공사 (갑6)

소멸 대상 권리:

* 을1. 주택임차권 (이현영, 220,000,000원) - 말소 예정

* 갑5. 가압류 (국, 287,000,000원) - 말소 예정

* 갑6. 강제경매 (주택도시보증공사, 232,757,321원) - 경매 절차로 인해 소멸

3.2. 매수인이 인수하는 권리

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본 물건은 토지/건물 일괄 매각이며, 특별매각조건에 따라 경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(이현영의 채권을 양수받은 것)의 잔액은 배당에서 전액 변제되지 않더라도 매수인이 인수하지 아니함.

따라서, 매수인이 인수하는 보증금 또는 권리는 0원임.

3.3. 임차인 현황

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임차인: 이현영 (이 )

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 22일

확정일자: 2022년 8월 3일

배당신고일자: 2024년 9월 23일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인의 보증금 반환 채권은 경매 신청 채권자(주택도시보증공사)가 양수하였으며, 특별매각조건에 따라 배당에서 전액 변제되지 않더라도 그 잔액은 매수인이 인수하지 않음.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설

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주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역임.

오피스텔 밀집 지역으로 다양한 상업 시설 이용이 용이함.

4.2. 최근 매매 사례

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건물명: 초량마리나베이시티

전용면적: 51.04㎡ (약 15.44평)

최근 실거래가:

* 2026년 3월 3일: 160,000,000원 (4층)

* 2026년 6월 18일: 220,000,000원 (18층)

* 2026년 6월 22일: 220,000,000원 (18층)

본 건은 16층으로, 최근 고층 매매 사례 가격 수준을 고려할 때 경쟁력 있는 가격이 형성될 것으로 예상됨.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높음.

은행, 병원, 마트 등 주요 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

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경남여자중학교, 부산국제영화고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관련 리스크

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특별매각조건으로 인해 임차인 및 HUG 관련 채권 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점이나, 배당 절차상의 변수가 있을 수 있으므로 입찰 전 권리 관계를 면밀히 확인해야 함.

등기부 상 말소 대상 권리 외 추가적인 부담이 있는지 확인 필요. (현재로서는 확인된 사항 없음)

6.2. 건물 상태

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2018년 3월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물의 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됨.

다만, 실제 건물 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필수적임.

6.3. 주변 환경 리스크

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주변 지역은 주거, 상업, 교육 시설 등이 혼재된 일반적인 도심 환경으로, 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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본 건은 부산 동구 초량동에 위치한 오피스텔로, 초량역 초역세권에 해당하며 주변 교통 및 편의시설이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

2018년 건축된 비교적 신축 건물이며, 내부 면적 51.04㎡(약 15.44평)은 1~2인 가구 또는 업무용으로 적합합니다.

가장 큰 장점은 특별매각조건으로 인해 임차인 보증금 관련 인수 부담이 전혀 없다는 점입니다. 이는 투자 리스크를 크게 낮추는 요인입니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시장 경쟁력 있는 가격으로 취득이 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 실제 현장 확인을 통해 건물 상태 및 하자 여부를 반드시 점검해야 하며, 주변 시세 변동 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 부산 동구 초량역 초역세권의 우수한 입지 조건.

* 임차인 보증금 및 관련 채권 인수 부담이 전혀 없는 안전한 권리 관계 (특별매각조건).

* 51.04㎡(약 15.44평)의 실용적인 면적으로 다양한 활용 가능 (주거, 업무).

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 관리 상태 양호 예상.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

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감정가: 210,000,000원

최근 매매가 (고층): 220,000,000원 (2026년 6월)

본 건은 16층으로 고층에 해당하며, 임차인 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 이상 또는 최근 고층 매매가 수준에서의 입찰이 가능할 것으로 보입니다.

시장 상황, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.