나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23006 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1464-27 명가팰리스 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "동래구 국민체육센터" 남측 인근에 위치하는 명가팰리스 6층 602호로 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 부산도시철도 3호선 "미남역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2020년 01월 13일 준공되었으며 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 제6층 제602호로 외벽 : 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감임. 창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음. (정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 경사지대 내 가장형의 업무시설 등 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 100m)<건축법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타참고사항 : "Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항" 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경23006 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1464-27 명가팰리스 6층 602호

용도: 오피스텔

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 4.90㎡ (약 1.48평)

토지 지분: 4.9㎡ (약 1.48평)

건물 면적: 20.80㎡ (약 6.29평)

건물 지분: 20.8014㎡ (약 6.29평)

1.3. 감정가

감정가: 114,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "동래구 국민체육센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. [cite: appraisal summary]

2.2. 교통

차량 통행이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 인근에 버스 정류장이 있고, 부산도시철도 3호선 "미남역"과도 가까워 교통 접근성이 우수합니다. [cite: appraisal summary]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 등기: 2020년 01월 22일 (주식회사케이에스에스건설)

* 소유권 이전 (신탁등기 말소): 2020년 05월 11일 (주식회사케이에스에스건설)

* 근저당권: 2022년 12월 13일 (울산중앙신용협동조합, 204,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2024년 11월 04일 (김윤학, 100,000,000원) - 인수 (배당받지 못한 잔액)

* 강제경매: 2025년 11월 06일 (김윤학, 60,000,000원) - 말소

등기부채권 총액: 304,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김윤학

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 08월 22일

* 확정일자: 2022년 08월 22일

* 배당신고일자: 2024년 11월 04일

* 대항력: 있음

본 임차인은 전입일자, 확정일자를 모두 갖추고 있어 대항력을 보유하고 있습니다. [cite: tenant info, register summary]

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 근저당권(을5)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 그러나 주택임차권(을6)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. [cite: register summary, property statement remarks]

물건명세서상 '을구 순번 6번 주택임차권등기(2024.11.04.)는 임차보증금 중 배당받지 못한 잔액은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨'이라고 명시되어 있어, 100,000,000원의 보증금 전액 또는 일부가 인수될 가능성이 있습니다. [cite: property statement remarks]

권리분석 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당을 통해 임차인이 보증금을 전액 회수할 경우를 가정한 것으로 보입니다. 등기부등본 및 물건명세서 상 '인수' 표기가 있으므로, 실제 낙찰 시 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 온천동 일대는 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 미남역 역세권이라는 지리적 이점과 함께 주변 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. [cite: appraisal summary]

4.2. 잠재적 수요

오피스텔의 경우 1인 가구나 소규모 사업체에서 수요가 꾸준하며, 미남역 인근의 편리한 교통망은 직주근접을 고려하는 수요층에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다. [cite: appraisal summary]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: appraisal summary]

5.2. 교통

부산도시철도 3호선 미남역이 근거리에 위치하며, 노선버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 통행 역시 용이한 편입니다. [cite: appraisal summary]

5.3. 건물 정보

본 건물(명가팰리스)은 2020년 01월 13일에 준공된 철근콘크리트 구조의 10층 건물입니다. [cite: building register summary, appraisal summary]

난방, 급배수, 위생, 승강기, 소화, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: appraisal summary]

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 (보증금)

가장 큰 리스크는 임차인 김윤학 씨의 100,000,000원 보증금입니다. 등기부등본과 물건명세서 상 '인수'로 명시되어 있어, 해당 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. [cite: register summary, property statement remarks]

이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으므로, 임차인과의 직접적인 소통 및 배당 내역 확인을 통한 정확한 인수 금액 산정이 필수적입니다.

6.2. 내부 확인 불가

이해관계인의 부재로 인해 건물 내부 이용 상태 및 정확한 현황 조사가 이루어지지 못했습니다. [cite: appraisal summary]

따라서 내부 상태, 수리 필요 여부, 실제 이용 용도 등은 현장 방문을 통해 반드시 재확인해야 합니다. [cite: appraisal summary]

6.3. 법적 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)에 해당합니다. [cite: appraisal summary]

이는 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 건축법상의 제한을 받을 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 편의성이 우수하고 주변 환경이 양호한 편입니다. [cite: appraisal summary]

다만, 1억원에 달하는 선순위 임차인의 보증금이 인수될 가능성이 높아, 이는 입찰 전 반드시 면밀하게 분석하고 고려해야 할 핵심 리스크 요인입니다. [cite: property statement remarks, register summary]

또한, 내부 확인이 불가하다는 점도 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 3호선 미남역 인근으로 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 준신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합한 전용면적(약 6.3평)입니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 역세권 프리미엄을 고려할 때 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 114,000,000원

보증금 인수 추정액: 100,000,000원 (을구 순번 6번 주택임차권) [cite: register summary, property statement remarks]

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 등기부등본 및 물건명세서 상 주택임차권이 인수되는 것으로 명확히 기재되어 있으므로, 낙찰 시 임차인의 보증금 100,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 추가로 부담해야 합니다. [cite: register summary, property statement remarks]

보수적인 권리분석 결과에 따르면, 임차인의 보증금 100,000,000원이 모두 인수된다고 가정할 경우, 순수하게 물건 자체의 가치만을 고려한 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 볼 수 있습니다.

따라서, 114,000,000원 (감정가) - 100,000,000원 (인수 보증금 추정액) = 14,000,000원 으로 계산됩니다. [cite: instruction, register summary, property statement remarks]

다만, 이는 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못했을 경우를 가정한 매우 보수적인 산정이며, 낙찰가는 실제 시세, 경쟁 입찰 상황, 그리고 임차인의 보증금 회수 가능성(배당률) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 실제 유사 면적 오피스텔의 거래 사례를 참고하면, 본 건의 시세는 1억원 초반대 또는 그 이상으로 추정됩니다. [cite: search results for comparables]

따라서, 인수 보증금 1억원을 고려했을 때, 낙찰자가 실제 부담하는 총액은 입찰가 + 인수 보증금이므로, 입찰가는 보증금을 제외한 순수 가치(약 1400만원)를 초과하지 않는 선에서, 또는 시세 대비 저평가된 금액으로 결정하는 것이 유리할 수 있습니다. 명확한 인수 금액 확인 및 현장 조사가 선행되어야 하며, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.