나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10555 [1] 경상남도 밀양시 내이동 1397 이편한세상밀양강 104동 27층2703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 경상남도 밀양시 내이동에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 27층 2703호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

제반 급배수 위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남동측, 남서측 및 북동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-09-10), 중로1류(폭 20m~25m)(2019-05-21)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중1-1-15)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : - 대상물건 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 공부자료 등을 기준으로 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 밀양시 내이동 1397번지에 소재한 e편한세상밀양강 104동 27층 2703호 아파트입니다.

사건번호는 밀양지원 2025타경10555 (1)이며, 감정평가액은 413,000,000원입니다.

본건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

건물 면적은 전용면적 84.80㎡ (약 25.7평)이며, 토지 지분 면적은 34.36㎡ (약 10.4평)입니다.

채권자는 유케이제십일차유동화전문유한회사이며, 유동화 물건입니다.

아파트의 사용승인일은 2019년 4월 22일로 비교적 신축에 해당하며, 총 441세대로 구성된 4개 동의 아파트 단지 내에 속합니다.

해당 물건이 위치한 104동은 총 29층 건물입니다.

아파트 단지 내 총 주차 대수는 568대로, 세대당 약 1.28대의 주차가 가능합니다.

1.1. 입지조건

본건이 소재한 경상남도 밀양시 내이동은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

제반 교통 사정은 보통으로 평가되며, 남동측, 남서측, 북동측으로 포장도로가 접해 있습니다.

토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 10월 15일 접수된 국민은행 근저당(을3)입니다.

등기부등본 상 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 가처분, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리들이 존재하였으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로 기재되어 있어, 본 경매 절차가 완료되면 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

주의사항으로, 임대 관계가 미상이더라도 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 2026년 6월 거래된 동일 아파트 단지 내 매매 사례를 보면,

* 6월 27일, 10층, 84.91㎡ (약 25.7평): 39,000만원

* 6월 23일, 23층, 84.61㎡ (약 25.6평): 38,500만원

* 6월 13일, 21층, 84.79㎡ (약 25.7평): 44,000만원

으로, 현재 시세는 약 3억 8천 5백만원에서 4억 4천만원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 4억 1천 3백만원으로, 현재 시세 범위 내에 위치하고 있으며, 특히 27층이라는 고층임을 감안하면 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 평가됩니다.

전월세 거래 사례로는 2026년 3월, 29층, 84.61㎡ (약 25.6평) 보증금 28,000만원 (월세 0원) 거래가 있었습니다.

1.4. 생활정보

본건이 속한 e편한세상밀양강 아파트는 2019년 4월에 사용 승인된 단지로, 441세대로 구성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등이 마련되어 있어 입주민들의 편의를 높이고 있습니다.

주차는 지하 530대, 지상 38대로 총 568대가 가능하며, 지하에는 전기차 충전기도 11대 설치되어 있습니다.

주변에 아파트 단지와 상가 시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통 접근성은 보통 수준으로 평가되나, 지역 내 주요 도로망 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 경매 물건의 가장 큰 리스크는 임대차 관계가 미상으로 확인되었다는 점입니다.

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 확인이 불가했으며, 임대차 계약 여부, 임차인의 대항력 유무, 정확한 보증금 및 월세 금액 등이 불확실합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있지만, 이는 법원 기록상의 내용이므로 실제와 다를 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

또한, 유동화 물건이라는 점은 채권 양수도 및 자산 관리 과정에서의 특수성을 가질 수 있으므로, 관련 서류 검토가 권장됩니다.

건물이 2019년에 준공되어 비교적 신축이지만, 27층 내부 상태는 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 밀양시 내이동의 신축급 e편한세상밀양강 아파트로, 27층이라는 고층에 위치하여 조망권 및 일조권이 우수할 것으로 기대됩니다.

권리 관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있습니다.

최근 매매 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 책정되어 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

다만, 임대차 관계 미확인 및 현장 조사 불가로 인한 내부 상태 미확인은 잠재적 리스크로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 추가 확인을 통해 반드시 소명해야 합니다.

전반적으로 양호한 입지 조건과 신축 아파트라는 장점을 가진 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 사용 승인으로 비교적 최신 연식의 아파트입니다.

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 밀양시 내이동의 아파트 밀집 지역에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 적정 감정가: 현재 시세 범위 내에 감정가가 책정되어 있어, 시세 차익 또는 안정적인 거주가 가능합니다.

* 고층 (27층): 조망권 및 일조량이 우수한 고층입니다.

* 향후 시세 상승 기대: 밀양 지역 부동산 시장의 성장 가능성을 고려할 때, 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 413,000,000원

최근 매매 시세 범위: 385,000,000원 ~ 440,000,000원 (2026년 6월 기준)

인수 보증금: 0원

본건의 감정가는 413,000,000원으로, 최근 매매가 평균 시세인 약 405,000,000원과 유사한 수준입니다.

27층이라는 층수 이점을 고려할 때, 시세 최고가인 440,000,000원에 근접하거나, 감정가 대비 약간 상회하는 수준에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

잠재적 리스크(임대차 관계 미확인)를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 415,000,000원 ~ 425,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 이는 현재까지의 정보에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사를 통해 확인된 사항(내부 상태, 임대차 여부 등)에 따라 입찰가는 조정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.