나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22159 [1] 경상남도 통영시 무전동 1027-11 동하피아존 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 통영시 무전동에 소재하는 '통영우체국'의 남서측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 11층 건물 중 2층 201호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 마감 외, 창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소화전 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 가로장방형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지 북동측 및 남동측으로 왕복 2차로 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육 제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확 인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 통영지원 2025타경22159 (1)

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 통영시 무전동 1027-11 동하피아존 2층 201호

건물명: 동아피아존

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트조 경사슬래브지붕)

건물층수: 지상 11층 중 2층

준공연도: 2002년 4월

1.3. 면적

토지면적: 4.45㎡ (약 1.35평)

토지지분: 4.45㎡ (약 1.35평)

건물면적(전용): 18.75㎡ (약 5.67평)

건물지분: 18.745㎡ (약 5.67평)

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 17,400,000원 (1천 7백 4십만원)

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 통영시 무전동에 소재하는 '통영우체국'의 남서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재되어 형성되어 있음.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통임.

* 도로 접근성: 토지는 북동측 및 남동측으로 왕복 2차로 도로에 각각 접함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육 제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)에 해당함.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 변동: 김상민(2002-04-19), 유정미(2007-10-26), 김상미(2022-02-23, 매매) 순으로 소유권이 이전됨.

* 말소기준권리: 한국자산관리공사의 가압류 (접수일자: 2024-07-03, 권리금액: 66,414,025원)

* 기타 권리: 경남신용보증재단 가압류(2024-07-26), 비엔케이캐피탈 가압류(2024-08-21), 국민은행 가압류(2024-09-20) 등 다수의 가압류 권리가 등기되어 있음.

* 강제경매 개시결정: 한국자산관리공사 (접수일자: 2025-11-06, 권리금액: 68,704,220원) - 5번 가압류의 본압류로의 이행에 따른 것임.

* 등기부채권 총액: 122,930,347원

* 인수되는 권리: 말소기준권리(한국자산관리공사 가압류, 2024-07-03) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인 정보: 임대 관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상으로 파악되었으므로, 실제 거주하는 임차인이 존재할 수 있으며, 이 경우 명도 과정에서 추가적인 분쟁이 발생할 가능성이 있으니 응찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 정보를 재확인하시기 바람.

4. 상권분석

* 주변 환경: 통영우체국 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설, 주거시설, 숙박시설 등이 혼재된 일반상업지역으로, 상업 활동 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지는 지역임.

* 상업적 활용: 일반상업지역에 속해 있어 소규모 상가 또는 사무실, 오피스텔 용도로 활용 가치가 있음.

* 임대 수요: 지역 내 소형 주거 공간 및 오피스텔에 대한 임대 수요를 고려할 수 있음.

5. 생활정보

* 주요 시설: 통영우체국이 인근에 있으며, 주변으로 생활 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됨.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준임.

* 주변 편의시설: 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접한 곳에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했으며, 집합건축물대장, 건축물 현황도 및 외부 관찰에 따라 평가되었음. 따라서 입찰 전 반드시 내부 상태를 재확인할 필요가 있음.

* 임대 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상으로 명확히 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 건물 노후도: 2002년 준공된 건물로, 일정 부분의 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있음.

* 소형 면적의 한계: 전용면적 약 5.67평으로, 1인 가구 또는 단기 임대, 소규모 사무 공간 외에는 활용 범위가 제한적일 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 무전동에 위치한 오피스텔로, 통영우체국 인근의 일반상업지역에 소재하여 접근성과 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 권리 인수 문제는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인 불가 및 임대차 관계 미상이라는 리스크 요인을 안고 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 오피스텔: 1인 가구 증가 및 소형 주거 공간 수요에 부합하는 상품임.

* 우수한 입지: 통영시 중심 상업 및 주거 지역 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근이 용이함.

* 경매를 통한 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례:

* 2024년 1월 30일: 21,000,000원

* 2024년 8월 5일: 32,000,000원

* 본 건의 감정가는 17,400,000원이나, 최근 매매 사례 중 최고가는 32,000,000원으로 시세와 감정가 간에 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 시세보다 낮게 책정되었거나, 최근 시세 변동성이 반영되지 않았을 가능성을 시사합니다.

* 최근 실거래가 최고가(32,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본 건의 시장 가치는 해당 금액 또는 그 근처에서 형성될 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

* 내부 확인 불가 및 임대 관계 불확실성 등 잠재적 리스크를 고려하여, 최고 실거래가인 32,000,000원을 상회하는 공격적인 입찰보다는, 해당 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 25,000,000원 ~ 32,000,000원.

* 초기 입찰은 25,000,000원 수준에서 시작하여, 유찰 여부 및 경쟁 상황을 보며 상향 조정하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.