나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31357 [1] 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 사천시 용강동 소재 "삼천포제일중학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상단지까지 차량접근 가능하고, 일반적 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상15층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽:모르타르위 페인트 마감 내벽:벽지마감, 일부 타일마감 창호:샷시 마감.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단으로 부정형의 평지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 중앙로, 북서측으로 세로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-27호선)(접합) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 진주지원 2025타경31357 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 5층502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 179,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 51.66㎡ (약 15.63평)

* 건물면적: 82.94㎡ (약 25.09평) - 전용면적 및 분양면적 세부 내역은 제공되지 않음.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

* 특이사항: 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 경상남도 사천시 용강동에 위치하며, "삼천포제일중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

대상 단지까지 차량으로 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태:

남서측으로 중앙로, 북서측으로 세로와 연결되어 있어 차량 통행이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로1류 (폭 10m~12m) (소로1-27호선) 접합

* 제한사항: 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 주변 시설:

주변은 주거 및 상업시설과 농경지가 혼재된 지역으로, 학교(삼천포제일중학교)가 인근에 위치하고 있습니다. 본 부동산의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 사천시 일부 지역에서는 폐기물 처리 시설 등으로 인한 주민 민원이 발생한 사례가 있는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

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* 임차인 현황:

* 임차인: 박재민 (박 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 29일

* 확정일자: 2020년 10월 15일

* 배당신고일자: 2025년 11월 05일

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑5: 주식회사마이더스건설 (2020-10-16 접수) - 소유권이전2번신탁등기말소

* 갑6: 국 (2021-11-29 접수) - 가압류 (말소기준권리)

* 갑7: 동래세무서장 (2024-02-22 접수) - 압류

* 갑8: 박재민 (2025-11-07 접수) - 강제경매 (채권자)

* 말소기준권리:

국 (가압류) 2021년 11월 29일 접수분입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음.

* 권리분석 관련 특이사항:

본건은 대항력있는임차인(박재민)이 존재하며, 해당 임차인은 보증금 180,000,000원을 가지고 있습니다. 특이하게도 '인수 보증금 합계' 및 '등기부채권 총액'이 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 전부 또는 일부가 매각대금으로 변제되거나 인수되지 않을 가능성을 시사합니다. 그러나 임차인의 대항력 유무와 보증금 회수 여부는 입찰 전 반드시 철저히 확인해야 할 매우 중요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

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대상 물건은 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 일부 소재하고 있습니다. 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

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인근에 삼천포제일중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 주거 밀집 지역에 속하여 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력있는임차인 존재:

박재민 임차인은 180,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있음을 의미합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재는 이 사항에 대한 면밀한 추가 확인을 필요로 합니다. 임차인의 보증금 전부 또는 일부를 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

* 정보 불일치 가능성:

부동산 등기부 요약 정보와 건축물 표제부 JSON 데이터 간에 건물의 층수(5층 vs 15층) 및 호수(502호 vs 1502호) 표기에 다소 상이한 부분이 있어, 현장 확인 시 정확한 정보 확인이 필요합니다. (보고서 작성 시에는 텍스트 정보인 '5층502호'를 기준으로 하였습니다.)

1.6. 종합 의견

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본 물건은 경상남도 사천시의 주거 지역에 위치한 아파트로, 감정가는 1억 7천 9백만원입니다. 특히 대항력있는 임차인 박재민 씨가 1억 8천만원의 보증금으로 거주하고 있다는 점이 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력과 보증금액을 고려할 때, 실제 입찰 시 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성에 대해 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 지역 내 주거용 부동산: 사천시 용강동 지역 내에서 신축에 가까운(2019년 사용승인) 아파트라는 점이 긍정적일 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 권리 관계를 명확히 파악하고 인수 부담을 최소화할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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'인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하며, 본건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력있는 임차인의 보증금 180,000,000원이 존재하므로, 이는 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 금액입니다.

감정가 179,000,000원을 기준으로, 임차인의 보증금(180,000,000원)과 경매 절차상의 제반 비용, 그리고 물건의 미래 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

임차인이 최고가 매수신고인이 될 경우, 자신의 보증금 회수 목적으로 감정가 이하 또는 보증금액 수준으로 입찰할 가능성이 있습니다.

잠재적 인수 보증금 발생 가능성과 추가적인 권리 분석의 필요성을 감안하여, 보수적으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 예를 들어, 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서, 철저한 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. (본 예상가는 참고용이며, 최종 입찰가는 투자자의 판단과 책임 하에 결정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.