나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58668 [1] 경기도 용인시 처인구 남동 423-1 소노펠리체 102동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신진 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남동 소재 "태성중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 단지 및 임야 등이 소재하고, 자연취락지구로 주거지대며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 302호로서, 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본적인 위생, 급배수 설비 등 되어있으며, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서, 소로한면과 접면해 있고, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로와 접하며, 내부 포장도로를 통해 본건까지 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구 , 성장관리계획구역(주거형) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 등기사항전부증명서상 임대관계가 존재하나, 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가하여 상이할 수 있으니 참고바람. (2) 기 타: 없 음.

물건 비고

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 수원지방법원 2025타경58668호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 용인시 처인구 남동 423-1, 소노펠리체 102동 3층 302호에 위치하며, 도시형생활주택으로 사용 중입니다.

감정평가액은 188,000,000원입니다.

토지 면적은 60.42㎡(약 18.28평)이며, 건물 전용면적은 51.53㎡(약 15.59평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 건물은 2016년 9월 7일에 사용승인되었습니다.

건축물대장상 건물명은 소노펠리체이며, 102동 3층 302호에 해당합니다.

본 물건의 건축물 총 면적은 481.96㎡이며, 해당 호실은 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 남동에 소재한 "태성중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택 단지와 임야가 혼재하며, 자연취락지구에 속해 주거지대로 형성되어 있습니다.

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서, 소로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 각종 제한 사항이 존재합니다.

외벽은 치장벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경58668)으로, 접수일자는 2025년 11월 5일입니다.

등기부등본상 소유권 변동 내역 및 권리 설정 현황은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 정현숙 (2016-09-27)

- 소유권이전: 허원 (2017-06-28)

- 소유권이전: 안희옥 (2021-05-25)

- 주택임차권: 송상현 (200,000,000원, 2021-03-22 확정, 2021-04-13 전입). 해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위이나, 신청채권자의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 강제경매 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (200,000,000원, 2025-11-05 접수).

임차인 현황:

- 임차인: 서지수

보증금: 4,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2024-01-10

확정일자: (미상)

배당신고일자: 2025-12-08

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이나, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출함에 따라, 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

- 임차인: 주택도시보증공사(송상현)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-04-13

확정일자: 2021-03-22

배당신고일자: 2023-05-10

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경.

인수되는 임대차 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 용인시 처인구 남동 지역 내 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 태성중학교가 있어 학생 및 교직원 등 관련 수요가 있을 수 있습니다.

다세대주택 단지가 형성되어 있어 기본적인 배후 수요는 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 주거 기능에 치중된 상권으로 판단됩니다.

차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

5. 생활정보

주변에 학교 및 주거 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 실거래 정보를 분석한 결과, 본건과 동일 단지인 소노펠리체 102동 1층 51.5337㎡(전용면적)가 2026년 7월 30일 18,300만원에 거래되었습니다.

인근 유사한 시기에 건축된 연립주택의 경우, 더 넓은 면적(71.83㎡, 84.81㎡)이 2026년 7월에 39,000만원에서 42,000만원 사이로 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건의 감정가 188,000,000원이 주변 시세와 유사하거나 약간 높은 수준임을 시사합니다.

아파트의 경우 전용면적과 공급면적을 함께 고려하나, 본 물건은 도시형생활주택으로 전용면적 51.53㎡(약 15.59평)가 제공되며, 공급면적에 대한 별도 자료는 없습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(서지수)이 존재하나, 신청채권자의 확약서에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구, 각종 환경 관련 규제 지역으로 묶여 있어 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

건축된 지 10년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 남동에 위치한 도시형생활주택으로, 지역 내에서 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

HUG 인수조건 변경으로 인해 임대차 보증금 인수 부담은 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 유사하거나 소폭 높은 수준으로 평가되었으므로, 입찰 시 신중한 가격 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 임대차 보증금 인수 부담 없음 (0원).

* 동일 단지 내 최근 실거래 사례 존재로 시세 파악 용이.

* 도시형생활주택으로 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 188,000,000원

최근 동일 단지 실거래가 (51.5337㎡): 18,300,000원 (2026.07.30)

인근 유사 주택 실거래가 (71.83㎡ ~ 84.81㎡): 39,000,000원 ~ 42,000,000원 (2026.07월)

본 건은 임대차 보증금 인수 부담이 없으므로, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

동일 단지 실거래가를 기준으로 볼 때, 감정가가 시세와 거의 일치하는 수준입니다.

따라서, 시세보다 약간 낮은 수준에서 낙찰받는 것을 목표로 할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.