나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34857 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 328-29 미림빌라 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장, 지하철 1호선 '부천역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,시가지경관지구(일반),소로2류(폭8m~10m)(소로2-389호선)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(두리유치원-부천교육지원청문의)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(새싹유치원-부천교육지원청문의)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인등토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34857 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 328-29 미림빌라 비동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 183,000,000원

* 토지면적: 24.66㎡ (약 7.46평)

* 토지지분: 24.655㎡

* 건물면적: 44.29㎡ (약 13.40평)

* 건물지분: 44.29㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장, 지하철 1호선 '부천역'이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(체납징세 과-티2755), 광명세무서장 (2023년 1월 31일 접수)

* 인수되는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권 (2024년 7월 10일 등기) - 권리자: 김지현, 권리금액: 180,000,000원. 전입일자 2022년 6월 30일, 확정일자 2022년 6월 7일로 대항력이 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 임차인: 이재호 (대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025년 10월 24일)

* 인수 보증금 합계: 180,000,000원 (김지현 임차인의 보증금)

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, '부천대학교' 인근에 위치하여 대학가 상권과 주거 지역이 혼합된 형태를 띱니다.

* 주변 시세 분석:

* 2026년 3월, 2000년식의 현대빌리지7차(전용면적 71.1㎡)가 180,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 2001년식의 삼성퍼스터빌(전용면적 71.28㎡)이 235,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 2019년식의 한양리버파크빌(전용면적 64.955㎡)이 288,000,000원에 거래되었습니다.

* 시세 종합: 본건의 전용면적은 44.29㎡ (약 13.40평)으로, 주변 시세 사례(약 71㎡)보다 작은 편입니다. 면적을 고려한 순수 건물 가치는 약 110,000,000원 ~ 146,000,000원 정도로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 '부천역' 이용이 가능하며, 다수의 노선버스 운행으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '부천대학교'가 인근에 위치하며, 다수의 유치원 및 초등학교 관련 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m) 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일).

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 김지현 씨는 180,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 조건입니다. 배당받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본 건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 현재 시점(2026년 7월 11일)은 허가 기간 내에 있으므로, 낙찰 후 잔금 납부 시 관할 구청 등에서 토지거래허가를 받아야 합니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 도시계획 관련 제한이 있습니다.

* 임대관계 미상: 기존 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 부천대학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 접근성이 좋고 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 그러나 가장 큰 특징은 180,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점이며, 해당 보증금을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 잔금 납부 시 허가 절차가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실질적 투자금 고려 시 시세 대비 경쟁력 확보 가능: 1.8억원의 보증금 인수 조건과 추정 건물 가치를 고려하여 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 수요: 부천역 인근 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 부동산 강제경매: 채권자(한OOOOOOO)에 의한 강제경매로, 법적 절차에 따라 진행됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 180,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 실제 투입되는 총 금액은 '낙찰가 + 180,000,000원'이 됩니다.

* 주변 시세 및 면적을 고려한 본 건물의 순수 가치는 약 110,000,000원 ~ 146,000,000원으로 추정됩니다.

* 투자자는 본인이 투자할 수 있는 총 금액의 상한선을 설정한 후, '총 투자금 상한선 - 180,000,000원'을 본인의 최대 입찰가로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 예를 들어, 본인이 총 3억 원까지만 투자할 수 있다면, 최대 입찰가는 300,000,000원 - 180,000,000원 = 120,000,000원이 됩니다.

* 권장 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

* (이 예상 입찰가는 매수인이 직접 투입하는 '낙찰가' 기준이며, 실제 총 지불 금액은 여기에 1.8억 원을 더해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.