나이스옥션 법원경매 창원 2025타경782 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 외감리 571-2 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 외감리 “북창원IC” 남서측 근거리에 소재하며, 본건 주 위는 농경지, 농가주택 등으로 형성된 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 진출입 가능하며 시외곽지에 위치하여 제반 교통사정은 다소 불편 합니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 농경지(휴경지)입니다. 일련번호(2) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 과수원입니다. 일련번호(3) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 과수원입니다. 일련번호(4) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 토지임야입니다. 일련번호(5) : 급경사지대 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 일련번호(6) : 급경사지대 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 일련번호(7) : 급경사지대 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다. 일련번호(8) : 급경사지대 내 부정형의 토지로서, 자연림입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 맹지입니다. 일련번호(2) : 맹지입니다. 일련번호(3) : 본건 북동측으로 노폭 약 6m의 도로와 접합니다. 일련번호(4) : 맹지입니다. 일련번호(5) : 맹지입니다. 일련번호(6) : 맹지입니다. 일련번호(7) : 맹지입니다. 일련번호(8) : 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제 한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 일련번호(3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한 지역(폐수)<물환경보전법>, 사방지<사방사업법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 일련번호(4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설 치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 공장설립승인 지역(1호)<수도법> 일련번호(5~8) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 800m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제 한지역(폐수)<물환경보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역 (1호)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

첨부 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1.~3. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음). 목록 1. 공부상 지목 󰡐답󰡑이나 현황 휴경지, 목록 2. 3. 공부상 지목 󰡐과수원󰡑 이나 현황 일부 과수원(블루베리)과 일부 휴경지 상태임. 분묘가 소재할 가능성이 있음. 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너는 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경782 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 외감리 571-2

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 산OOOOOOOO (산청군 농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

용도: 과수원 (현황 일부 과수원(블루베리) 및 휴경지 상태)

감정가: 4,690,209,700원

토지면적: 24,349.00㎡ (약 7,366.09평)

건물 제시외면적: 165.20㎡ (약 50.00평) - 이동이 용이한 컨테이너는 매각 제외

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지매각

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1~3 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환 불가. 공부상 지목과 현황이 일부 상이함 (목록 1: 답이나 현황 휴경지, 목록 2, 3: 과수원이나 일부 과수원(블루베리) 및 휴경지). 분묘 소재 가능성 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 외감리 지역으로 “북창원IC”에서 남서측 근거리에 위치합니다. 주위는 농경지, 농가주택 등으로 형성된 농촌 지대로서, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 진출입은 가능하나, 시외곽지에 위치하여 대중교통 이용 등 전반적인 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로상태

일련번호 (1), (2), (4) 토지는 맹지이며, 일련번호 (3) 토지는 북동측으로 노폭 약 6m의 도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (2018.08.07. / 산청군농업협동조합 / 3,000,000,000원)

본 건의 권리분석 결과, 을1 근저당권이 말소기준권리이며, 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부채권 총액

총 등기부채권 금액은 4,489,805,685원입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박선희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-15

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 황영규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 창원시 의창구 북면 외감리 지역은 주로 농경지 및 임야로 이루어진 농촌 지역입니다. 인근에는 농가 주택들이 산재해 있으며, 북창원IC가 인근에 있어 물류 및 유통 관련 시설 입지의 잠재력은 고려해볼 수 있습니다.

4.2. 상권 형성

본 건 주변은 농업 활동이 주를 이루는 지역으로, 인근에 상업시설이나 주거 밀집 지역이 부족하여 일반적인 상권 형성은 미미합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 위치하는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 창원시 웅남동 지역에 폐기물 처리 시설, 분뇨 처리장 등이 밀집되어 있다는 정보가 있으나, 이는 본건 소재지인 북면 외감리와는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가장 가까운 편의시설, 관공서, 의료기관 등은 북면의 중심지 또는 창원 시내 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 북면 지역에는 감계복지센터, 최윤덕 도서관, 북면수변생태공원 등 일부 공공 및 여가 시설이 확충되고 있는 추세입니다.

5.2. 교육시설

북면 지역에는 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 분포하고 있습니다.

5.3. 교통 접근성

차량 이동은 북창원IC를 통해 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

목록 1~3 토지는 농지이므로, 취득 시 관련 법령에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 증명을 제출하지 못할 경우, 낙찰받은 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. 농지취득자격증명 발급 절차는 관할 시·구·읍·면장에 신청해야 하며, 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 등이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

일부 토지는 맹지로서 접근성 문제가 있으며, 개발제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 현황 및 공부상 지목 불일치

공부상 지목과 실제 토지 현황이 일부 다릅니다. (목록 1: 답이나 현황 휴경지, 목록 2, 3: 과수원이나 일부 과수원(블루베리) 및 휴경지 상태)

6.4. 분묘 가능성

토지상에 분묘가 소재할 가능성이 있어, 추후 개장 등 추가적인 비용 발생이 예상됩니다.

6.5. 제시외 건물

매각에서 제외되는 이동 가능한 컨테이너 외에 별도의 제시외 건물이 존재할 수 있으므로, 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 창원시 의창구 북면 외감리에 위치한 토지로, 넓은 면적을 가진 과수원 용도의 물건입니다. 감정가는 46억 9천여만 원으로 높은 편이나, 농지취득자격증명 필수, 맹지, 개발제한구역 지정 등 여러 제약 사항을 내포하고 있습니다. 주변 환경은 농경지와 농가 주택이 주를 이루는 농촌 지역이며, 북창원IC 인근이라는 지리적 이점은 있으나 교통 편의성은 다소 떨어진다는 평가입니다. 권리 관계는 말소기준권리 하에 대부분 소멸될 것으로 보여 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 농지 관련 법규 준수, 분묘 가능성, 토지 현황과 공부상 지목의 차이점 등은 낙찰 후 인수 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

총 24,349㎡(약 7,366평)의 넓은 토지 면적은 향후 토지 활용 및 개발 가능성을 높여줍니다.

8.2. 북창원IC 인근 입지

북창원IC가 인접해 있어 물류, 유통, 또는 대규모 영농 관련 사업을 위한 잠재적 입지로서의 가치가 있습니다.

8.3. 개발 가능성

창원시의 지속적인 도시화 추세와 북면 지역의 인구 증가 및 신도시 개발이 진행되고 있는 점을 감안할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 4,690,209,700원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 농지 규제, 맹지, 분묘 가능성 등의 리스크 요인과 북면 지역의 개발 잠재력, 현지 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 최근 거래 사례를 면밀히 분석하여 본 물건의 적정 가치를 산정한 후, 입찰 보증금(감정가의 10%)을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.