나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12806 [1] 울산광역시 남구 신정동 713-2 운포아파트 비동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12806 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 남구 신정동 713-2 운포아파트 비동 2층210호

용도: 아파트

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 177,000,000원

토지면적: 33.10㎡ (약 9.99평)

건물면적: 61.98㎡ (약 18.76평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치한 운포아파트 비동 2층 210호입니다. 해당 지역은 주거 지역으로, 주변에 다른 아파트 단지들이 혼재되어 있습니다. 운포아파트는 1979년에 건축된 아파트로, 주변에는 울산대공원과 같은 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

2.2. 교통망

본 물건이 소재한 울산광역시 남구 신정동은 시내버스 노선 등 대중교통 이용이 비교적 용이한 지역으로 파악됩니다. 정확한 대중교통 접근성은 추가적인 현장 조사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 경매 물건은 등기부등본상 다수의 권리가 존재하였으나, 말소기준권리인 근저당권(을9, 농협은행주식회사, 2018.04.04.접수) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 소유권 외의 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 이에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최필선

보증금: 40,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2011-12-09

배당신고일자: 2026-01-26

대항력: 있음

본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 40,000,000원 중 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 등기부 요약 (말소 기준 권리 및 기타 권리)

등기부등본상 말소기준권리는 농협은행주식회사의 근저당권(접수일자 2018-04-04, 권리금액 100,800,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 주요 권리로는 다음과 같습니다:

* 농협은행주식회사의 근저당권 (말소기준권리)

* 정주영의 근저당권 (접수일자 2024-01-12, 권리금액 36,000,000원)

* 이완호의 근저당권 (접수일자 2025-03-05, 권리금액 40,000,000원)

* 신한카드의 가압류 (접수일자 2025-03-25, 권리금액 12,730,139원)

* 우리은행의 가압류 (접수일자 2025-04-03, 권리금액 13,279,789원)

* 한국주택금융공사의 가압류 (접수일자 2025-04-10, 권리금액 109,936,593원)

* 이완호의 임의경매개시결정 (접수일자 2025-11-05)

* 시흥세무서장의 압류 (접수일자 2025-11-26)

* 주식회사 우리카드의 가압류 (접수일자 2026-02-09, 권리금액 17,878,455원)

등기부채권 총액: 330,624,976원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

해당 물건지 인근에는 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 상업 시설 분포는 현장 방문이나 상세 지도 검색을 통해 확인하시기 바랍니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 소재한 울산 남구 신정동 일대는 주거 지역으로, 울산대공원과 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 신축 대단지 아파트인 '라엘에스'가 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

인근에 학교 및 학원가 등 교육 시설이 분포되어 있어 자녀가 있는 세대에게 적합한 환경을 제공할 수 있습니다.

5.3. 의료 시설

병원 및 의원 등 의료 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

본 물건에는 대항력 있는 임차인 최필선 씨가 거주 중입니다. 임차인의 보증금 40,000,000원 중 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 배당 순위 및 실제 인수 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 건축물 노후도

운포아파트는 1979년에 건축되어 약 45년의 건축 연혁을 가지고 있어, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

현재 제공된 정보와 공개된 검색 결과 상으로는, 본 물건지 인근에서 혐오시설에 대한 별도의 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

울산광역시 남구 신정동에 위치한 본 아파트는 쾌적한 주거 환경과 도심 접근성을 갖춘 입지를 자랑합니다. 특히 울산대공원 인접 및 주변 신축 아파트 단지 개발 계획은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 부담 가능성이 있는 리스크 요인이므로, 입찰 전 관련 사항을 철저히 검토해야 합니다. 건축 연식이 오래되었다는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 울산대공원 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경

* 남구 신정동의 도심 접근성

* 주변 신축 대단지 아파트 개발에 따른 지역 가치 상승 기대감

9. 예상 입찰가

감정가: 177,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (자료상 명시된 인수 보증금 없음)

예상 입찰가 산정 시, 상기 감정가에서 인수 보증금을 제외하고 고려해야 합니다. 본 물건의 경우, 명시된 인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 수준에서 접근을 고려할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 잠재적 인수 부담 및 시세 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.