나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12945 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제4층 제405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가에 소재하는 지하철1,5호선 "신길역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1,5호선 "신길역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제4층 제405호로서, (사용승인일 : 2011-11-10) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 5m, 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제 한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-5 24-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획 과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금123,000,000원 임대차계약일자 : 2020년6월13일 임차권자 : 한국토지주택공사

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 2025타경12945 (1) 부동산 강제 경매 사건입니다.

1.2. 물건 현황

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144번지에 위치한 헤렌어반 제4층 제405호 도시형생활주택입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 114,000,000원입니다.

토지 면적은 6.05㎡ (약 1.83평)이며, 건물 면적은 13.33㎡ (약 4.03평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.5. 채권자 및 특이사항

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가에 소재하며, 지하철 1, 5호선 "신길역" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 1, 5호선 "신길역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건은 남측으로 약 5m, 동측으로 약 6m 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부등본상 소유권 이전(조영득, 최혜윤) 및 주택임차권(한국토지주택공사), 압류(영등포구, 양천세무서, 강동구, 서울특별시), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(서울보증보험) 등 다수의 권리 설정 내역이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 123,000,000원

전입일자: 2020-07-24

확정일자: 2020-06-15

비고: 대항력 없음.

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 서울보증보험의 강제경매개시결정(갑10, 접수일자: 2025-10-29)으로 보이며, 이보다 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 권리분석 요약

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리가 소멸될 예정입니다. 임차인(한국토지주택공사)은 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 임차인 및 임차보증금반환채권승계인은 매수자에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

본 건이 소재한 영등포동1가 일대는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 '여의도투웨니퍼스트'라는 다른 건물의 실거래가 정보이며, 건립 연도(2018년) 및 전용면적(24.23㎡, 36.88㎡)에서 본건(헤렌어반, 2011년 건립, 13.33㎡)과 차이가 있습니다. 해당 JSON 데이터 기준으로는 24.23㎡ 면적이 2025년 4월 28,700만원, 36.88㎡ 면적이 2026년 2월 42,700만원~43,000만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 115~118만원 수준입니다.

본건 '헤렌어반'의 경우, 2011년 준공되었으며 전용면적 13.33㎡ (약 4.03평)의 소형 주택입니다. 국토교통부 실거래가 및 관련 부동산 정보에 따르면, 유사 면적(13.3㎡ ~ 13.4㎡)의 '헤렌어반' 물건이 2024년 1월 130,000,000원에서 2024년 5월 135,000,000원 선에서 실거래된 사례가 있습니다. 이는 3.3㎡당 약 976만원 ~ 1,016만원 수준입니다.

감정가 114,000,000원(3.3㎡당 약 855만원)은 최근 실거래가보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 10층 건물 내 제4층 제405호 도시형생활주택입니다. 사용승인일은 2011년 11월 10일입니다. 건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

신길역 인근에 위치하여 지하철 1, 5호선 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 주변에는 다양한 상업시설, 편의점, 병원, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본 건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 저장소, 대형 유해 화학물질 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 법규상의 제한 사항이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

매각으로 대부분의 권리가 소멸되나, 등기사항 외 숨겨진 권리나 법정지상권 등이 발생할 가능성은 항상 존재하므로 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인(한국토지주택공사)은 대항력이 없으며, 특별매각 조건에 따라 매수인에 대한 대항력을 포기하는 것으로 명시되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 해당 조건의 이행 여부에 대한 추가 확인이 권장됩니다. 'SGI 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

2011년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1, 5호선 신길역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변 생활 편의시설 이용이 용이한 도시형생활주택입니다. 강제 경매 물건으로, 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 대부분의 등기부상 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 추가 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 감정가는 114,000,000원이지만, 동일 건물 내 유사 면적의 최근 실거래가는 이를 상회하는 수준으로 나타나, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. 다만, 전용면적 13.33㎡로 매우 작은 원룸형 주거 공간임을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지 (지하철 1, 5호선 신길역 인접)

* 대부분의 권리 소멸로 인한 깨끗한 권리 상태 예상

* 임차인 대항력 포기 조건으로 추가 보증금 부담 없음

* 감정가 대비 실거래가 상승 여력 (동일 건물 실거래가 기준)

* 소형 면적으로 임대 수익 창출 또는 소액 투자 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 114,000,000원입니다.

동일 건물인 '헤렌어반'의 전용면적 13.33㎡~13.48㎡ 면적 물건들이 2024년 초에 130,000,000원 ~ 135,000,000원에 실거래된 점을 고려할 때, 감정가가 현재 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가보다 높게 설정하여 낙찰 가능성을 높이는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 125,000,000원 ~ 132,000,000원

(상기 예상 입찰가는 최신 실거래가 및 시장 상황을 기반으로 산정한 것으로, 실제 낙찰가와는 차이가 있을 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.