나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12826 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-79 줄리엣오피스텔 제9층 제902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 9층 건내 제9층 제902호로서, 외벽 : 외장페인트마감 및 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015- 08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역 지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12826 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-79, 줄리엣오피스텔 제9층 제902호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 80,000,000원 (8천만원)

* 토지 면적: 7.824㎡ (약 2.37평)

* 건물 면적: 26.66㎡ (약 8.06평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 전OO

* 건물 정보: 1999년 준공, 9층 건물 중 9층, 철근콘크리트벽식구조

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 "화곡초등학교" 북측 인근

* 주변 환경: 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 혼재

* 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 소재 (대중교통 보통)

* 도로: 북동측 노폭 약 4m 내외 도로 접함

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 9월 14일 접수된 갑15 압류

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (임차인: 전희라)

* 보증금: 125,000,000원 (1억 2,500만원)

* 전입일자: 2021년 7월 19일

* 확정일자: 2021년 6월 21일

* 대항력: 있음

* 인수 내용: 배당받지 못한 보증금 잔액 매수인 인수

* 말소 예정 권리: 말소기준권리 이후 등기된 권리들 (갑16, 갑17, 갑18, 갑19 등)

* 등기부채권 총액: 175,832,051원

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인 존재

4. 상권분석

* 지역 특성: 오피스텔, 주거, 근린생활시설 밀집 지역

* 최근 시세 동향 (줄리엣오피스텔, 유사 면적 기준):

* 2024년 12월: 83,000,000원 (8천3백만원) (2층)

* 2026년 3월: 79,000,000원 (7천9백만원) (3층)

* 2026년 4월: 79,000,000원 (7천9백만원) (7층)

* 평균 시세 범위: 79,000,000원 ~ 83,000,000원

5. 생활정보

* 교통: 대중교통 접근성 보통 (버스정류장 인접)

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 편리

* 교육시설: 화곡초등학교 북측 인근 위치

* 주거 환경: 오피스텔 및 주택 밀집 지역으로 비교적 안정적

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용을 면밀히 계산해야 합니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역으로 지정되어 있어 항공기 소음, 고도 제한 등 잠재적 제약이 있을 수 있습니다.

* 기타 이용 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 각종 법규에 의한 이용상 제약이 존재합니다.

* 임대 관계 미상: 정확한 임대 조건(월세 등)은 미상이나, 보증금 및 대항력 요건은 확인됨.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 1999년 준공 건물로 연식은 있으나, 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보입니다. 가장 큰 특징은 1억 2,500만원의 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이며, 이로 인한 총 투자 부담을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 공항 관련 지구 지정 등 토지 이용 제한 사항도 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 범위 내에서 감정가가 형성되어 있어 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로 임대 수요 꾸준

* 권리 관계 명확: 인수되는 임차인 보증금 외 복잡한 권리 관계 없음

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금 125,000,000원을 제외하고 산정합니다.

* 최근 실거래가: 79,000,000원 ~ 83,000,000원

* 감정가: 80,000,000원

최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 83,000,000원 수준으로 제안합니다.

매수인은 이 입찰가 외에 125,000,000원의 임차인 보증금을 추가로 부담하게 되므로, 총 투자 비용을 신중하게 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.