나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32009 [1] 대구광역시 달서구 신당동 1846 성서2단지주공아파트 208동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 신당동 소재 '신당초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '성서2단지 주공아파트' 제208동 제4층 제406호 단위세대로서, 부근일대는 대단위 아파트단지, 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입 가능하며, 본건 남서측으로 지하철2호선(계명대역) 및 인근에 버스승강장 등이 있어 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(가) 철근콘크리트조 스라브지붕 15층건 중 제4층 제406호 단위세대로서, - 외벽: 콘크리트위 페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥: 장판지 및 내장 타일 등 마감, - 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지대에 위치하나 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 서측으로 왕복4차선, 북측 및 동측으로 왕복6차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류 (폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발 지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

물건 비고

1.전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음(전세사기피해자 임차인 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)
2.대항력 있는 주택임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경32009 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 대구광역시 달서구 신당동 1846, 성서2단지주공아파트 208동 4층 406호

감정평가액: 95,000,000원

토지면적: 24.00㎡ (약 7.26평)

건물면적: 37.67㎡ (약 11.39평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.1. 1. 건물 상세 정보

아파트명: 성서2단지주공아파트

동: 208동

층: 4층

호: 406호

건축년도: 1995년 (사용승인일: 1995.05.04)

총세대수: 2,266세대

총주차대수: 634대

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 달서구 신당동 소재 '신당초등학교' 북동측 인근에 위치하며, '성서2단지 주공아파트' 208동 4층 406호 단위세대입니다. 주변은 대단위 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

단지 내로 차량의 진출입이 가능하며, 단지 남서측으로 지하철 2호선(계명대역) 및 인근에 버스승강장 등이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3. 도로상태

단지 남측 및 서측으로 왕복 4차선, 북측 및 동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 4. 토지이용계획

본건이 속한 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)이며, 대로2류, 대로3류, 중로1류 등 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구(사업완료)에 포함되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 창원세무서장의 압류(2022.03.02. 접수)입니다.

1.3. 2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

* 을구 5번 주택임차권: 2025.10.01. 접수된 권리로, 금액은 110,000,000원입니다.

* 등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 본 주택임차권은 인수되는 권리입니다.

* 주의사항 2번: 대항력 있는 주택임차권등기가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 4. 임차인 현황

* 임차인: 최OO

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 09일

* 확정일자: 2021년 08월 02일

* 배당신고일자: 2025년 10월 01일

* 대항력: 있음

* 비고: 전세사기 피해자 임차인 우선매수권 있음 (1회 제한 조건).

1.3. 5. 권리분석 종합

본건은 대항력 있는 임차인(최OO)이 존재하며, 임차인의 보증금 110,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 배당 절차에서 전액 변제가 가능하다고 추정된 것이며, 실제로는 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다. 임차인은 전세사기 피해자로서 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변에 아파트 단지와 주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 근린생활시설과 학교가 인접해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 주민들의 편의를 위한 시설 이용이 용이합니다.

* 지하철역과 버스 정류장이 가까워 외부 방문객 및 유동인구 유입에 긍정적입니다.

1.5. 생활정보

* 주요 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있으며, 인근 상업시설 및 관공서 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 신당초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 의료시설: 달서구 지역 내 종합병원 및 의원 등 의료 시설 이용 가능합니다.

* 단지 내 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등 기본적인 아파트 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 최OO 임차인의 보증금 110,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 부담이 될 수 있으므로, 실제 인수될 수 있는 금액을 정확히 파악해야 합니다.

* 임차인의 우선매수권 행사: 전세사기 피해자 임차인이 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 명도 부담: 임차인과의 협의 또는 명도 절차 진행 시 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 신당동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 후 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 또한 임차인의 우선매수권 행사 여부도 주요 변수입니다. 따라서 이러한 권리 관계 및 잠재적 인수 금액을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 대단지 아파트로서 꾸준한 수요와 안정적인 가치 유지 가능성이 있습니다.

* 지하철 2호선 역세권 및 간선도로 접근성이 우수하여 교통이 편리합니다.

* 감정가 95,000,000원 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 권리 인수분을 감안한 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 아파트(성서주공2)의 전용면적 37.67㎡(약 11.39평) 기준으로 2026년 6월에 7,100만원(11층), 7,900만원(15층), 7,550만원(13층)에 거래되었습니다. 현재 시세는 대략 7,100만원에서 7,900만원 사이로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

1.9. 2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 95,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 71,000,000원 ~ 79,000,000원

* 임차인 보증금 (인수 가능성 있음): 110,000,000원

본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 보증금 110,000,000원을 가지고 있으며, 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 만약 보증금 전액을 인수해야 한다면, 실거래가 수준을 고려할 때 투자 가치가 매우 낮아지거나 마이너스가 될 수 있습니다.

따라서, 보수적인 접근이 필요하며, 최악의 경우(보증금 110,000,000원 인수)를 상정하고 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인의 배당 가능 금액을 면밀히 파악하고, 잔액 인수액을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

권리 분석상 임차인의 배당금이 전액 변제되지 못할 가능성을 높게 본다면, 현재 시세(약 7,100만원 ~ 7,900만원)보다 훨씬 낮은 가격으로 입찰해야 합니다. 만약 임차인의 보증금 전액 인수 부담을 지게 된다면, 최소 6,000만원 이하로 입찰가를 고려해야 할 수 있습니다.

종합적으로, 본건은 높은 권리 인수 부담으로 인해 공격적인 입찰이 어렵습니다. 현재 시세와 인수될 수 있는 최대 보증금(110,000,000원)을 고려했을 때, 5,000만원 ~ 6,500만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

이는 단순한 참고 가격이며, 실제 입찰 전 임차인과의 소통, 법원 현황 조사 결과 등을 반드시 추가로 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.