나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32020 [1] 경상북도 성주군 성주읍 학산리 879 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2025.12.18

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 성주군 성주읍 학산리 소재 "성주일반산업단지" 내에 위치하며, 부근 일대는 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 공장지대임.

토지의 상황

1) 교통상황 기호(1,5): 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로가 위치하여 제반 교통사정 등은 보통시 됨. 2) 토지의 형태 및 이용상태 기호(1,5): 완경사지대 사다리형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, "공업용건부지"로 이용 중임. 3) 도로상태 기호(1,5): 본건 서측으로 왕복 2차선 도로와 접함. 4) 토지이용계획 및 공법상제한상태 기호(1): 도시지역, 일반공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-3)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설 구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관 관리구역), 기호(5): 도시지역, 일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-2호선)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(중로2-3)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일반산업 단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)임.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 기호 2,3): 일반철골조 판넬지붕 단층건으로서, 주기둥: H-Beam 내.외벽: 판넬등 마감, 바닥: 칼라하드너 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 2-1): 경량철골조 기타지붕 단층건으로서, 외벽: 판넬 마감, 내벽: 몰탈위페인팅, 타일 등 마감, 바닥: 바닥재, 타일 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 2-2): 경량철골조 기타지붕 단층건으로서, 내.외벽: 판넬 등 마감, 바닥: 칼라하등너 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 4): 철골철근콘크리트조 판넬지붕 2층건으로서, 외벽: 판넬 등 마감 내벽: 벽지, 타일등 마감, 바닥: 바닥재, 타일 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 6): 일반철골구조 판넬지붕 2층건으로서, 주기둥: H-Beam 외벽: 판넬 등 마감, 내벽: 판넬, 벽지 등 마감, 바닥: 칼라하드너, 아스타일 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 6-1): 기타강구조 판넬지붕 단층건으로서, 내.외벽: 판넬 등 마감, 바닥: 시멘콘크리트 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 6-2): 강파이프구조 판넬지붕 단층건으로서, 내.외벽: 판넬 등 마감, 바닥: 시멘콘크리트 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 6-3): 강파이프구조 판넬지붕 단층건으로서, 내.외벽: 판넬 등 마감, 바닥: 타일 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 6-4): 강파이프구조 칼라시트지붕 단층건으로서, 내.외벽: 판넬 등 마감, 바닥: 시멘콘크리트 등 마감, 창호: 샷시창임. 기호 7): 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 주기둥: H-Beam 내.외벽: 판넬등 마감, 바닥: 칼라하드너 등 마감, 창호: 샷시창임. 2) 이용상태 기호 2,3,7): 공장 등, 기호 2-1): 탈의실, 화장실 등, 기호 2-2): 기계실 등, 기호 4): 1층 사무실, 2층 식당, 기숙사 등 기호 6): 1층 공장, 2층 사무실 등 기호 6-1, 6-2): 기계실 등 기호 6-3): 화장실, 탈의실 등 기호 6-4): 창고 등. 3) 위생 및 냉·난방설비, 기타설비 기호 2,3,4,6,7) 소화전설비 등, 기호 2-1,4,6,6-3) 위생 및 급배수설비 등, 기호 4) 화재감지기, 난방설비(2층기숙사), 매립형에어컨설비 등 되어 있음. 4) 부합물 및 종물관계 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅂ)이 소재함.

기계/기구의 현상

1) 본건 기계기구는 Machining Center, Cylinder Block Washing M/C, Assembly M/C, Special Purpose M/C, Honing M/C, Plug 수동 압입기, Leak Tester, Bore Measuring M/C, Inspection M/C, Automatic Gantry loading System, Robot Loading System, Air Leak Tester, 측정기, Over Head Crane, 수전설비 등 임. 2) 현재 가동중단 상태로서 정상가동여부의 확인이 곤란하며, 일부 부품 등이 교체 및 소실되는 등 확인이 어려운점이 있으며, 관리상태는 보통 이하임.

공작물의 현상

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기타참고사항

1) 공부와의 차이 ① 기호 6-1)건물은 공부상 면적이 31.2㎡이나, 실측사정면적이 44.3㎡ 임. ② 기호 6-4)건물은 공부상 면적이 85.45㎡이나, 실측사정면적이 111.8㎡ 임. 2) 기타사항 ① 기호 5)지상에 이동가능한 휴게소 및 컨테이너 등이 소재함. ② 기계기구 22)는 소재불명으로 감정평가 제외함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 지상 소재 이동이 용이한 휴게소 및 컨테이너 매각 제외. 목록6 건물 일부 공부상 면적과 실측 면적 상이함. 기계기구목록 중 22번 소재불명.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32020 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 경상북도 성주군 성주읍 학산리 879

용도: 공장

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 지상 소재 이동이 용이한 휴게소 및 컨테이너 매각 제외. 목록6 건물 일부 공부상 면적과 실측 면적 상이함. 기계기구목록 중 22번 소재불명.

특수물건정보: 유동화물건, 대항력있는 임차인, 공동담보

1.3. 감정가및면적

감정가: 22,208,565,390원

토지면적: 36,872.80㎡ (약 11,154.2평)

건물면적: 19,571.30㎡ (약 5,920.7평)

건물 제시외면적: 632.90㎡

2. 입지조건

2.1. 지리적위치

본건은 경상북도 성주군 성주읍 학산리 소재 "성주일반산업단지" 내에 위치하며, 부근 일대는 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 공장지대임.

2.2. 교통및도로접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 위치하여 제반 교통사정은 보통임.

본건 서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 차량의 접근 및 이용이 용이함.

2.3. 토지이용현황및도시계획

본건 토지는 완경사지대의 사다리형 토지로서 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, "공업용 건부지"로 이용 중임.

토지이용계획으로는 도시지역, 일반공업지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 일반산업단지, 산업시설구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 약 14,871,459,321원임.

주요 권리로는 중소기업은행, 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 다수의 가압류 및 압류 등기가 존재하나 모두 말소될 예정임.

권리분석상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 임차인의 대항력임.

3.2. 임차인분석

임차인: 주식회사브이모비스

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2015년 6월 25일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 있음 (대항력 있는 임차인)

비고:

3.3. 말소기준권리및소멸/인수여부

등기부상 말소기준권리(을14, 2019-10-24 접수 근저당권)보다 앞선 2015년 6월 25일에 전입한 임차인 주식회사브이모비스는 대항력을 보유하고 있음.

보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 보유로 인해 낙찰 후 명도 대상에 포함될 수 있으며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변산업단지현황

본건은 성주일반산업단지 내에 위치한 대규모 공장 부지임.

4.2. 주변시설

주변은 공장, 산업시설, 일부 근린생활시설 등으로 구성된 산업단지 지역임.

주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 물질 배출 시설 등)은 확인되지 않았음. 다만, 산업단지 특성상 환경 규제 및 소음, 분진 등에 대한 일반적인 고려는 필요함.

5. 잠재적리스크

5.1. 권리관련리스크

대항력있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있어 실제적인 채권 관계 및 권리 인수/소멸 여부에 대한 추가 확인이 필수적임. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있음.

5.2. 물건상태및하자리스크

기계기구들은 현재 가동 중단 상태로 정상 가동 여부 확인이 곤란하며, 일부 부품 교체 및 소실 등 상태가 보통 이하로 평가됨.

일부 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 상이하며, 기계기구 목록 중 22번은 소재불명으로 감정평가에서 제외되었음.

이동이 용이한 휴게소 및 컨테이너는 매각 대상에서 제외되어 있음.

5.3. 주변환경리스크

산업단지 내 위치하므로, 관련 법규(환경, 안전 등) 준수 및 지역 산업 동향에 따른 가치 변동 가능성이 있음.

6. 투자포인트

6.1. 산업단지내입지

경상북도 성주군에 위치한 성주일반산업단지 내 대규모 공장 부지로, 산업 활동을 위한 최적의 입지를 갖추고 있음.

6.2. 규모및용도적합성

넓은 토지 면적과 다수의 건물을 포함하고 있어, 대규모 생산 시설 운영 및 확장에 유리한 조건을 제공함. 공장으로서의 용도 적합성이 매우 높음.

6.3. 가격메리트

감정가가 상당한 규모이나, 해당 지역 산업단지의 개발 잠재력 및 향후 확장 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있음.

7. 예상입찰가

7.1. 산정기준

예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 임차인 인수 여부, 물건의 현 상태, 주변 시세, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 본 보고서에서는 인수할 보증금이 없는 것으로 가정하여 산정 기준을 제시하며, 실제 입찰가 산정 시에는 인수 보증금 발생 가능성을 반드시 반영해야 함.

7.2. 제안가

본건의 감정가는 22,208,565,390원임. 최종 입찰가는 위에 언급된 여러 리스크 요인과 잠재적 가치를 면밀히 분석하고, 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악 후 결정하는 것이 바람직함.

9. 종합의견

본건은 성주 일반산업단지 내에 위치한 대규모 공장 부지로, 넓은 면적과 여러 동의 건물을 포함하고 있어 산업 시설로서의 가치가 높음. 교통 접근성 또한 양호한 편임. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 기계기구의 노후화 및 일부 부품의 부재, 공부와 실측 면적의 차이 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 이러한 리스크를 해소하고, 향후 사업 계획에 부합하는 최적의 입찰가를 산정한다면 성공적인 투자가 될 수 있을 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.