나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32015 [1] 대구광역시 서구 비산동 192-3 은혜빌라 비이동 4층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 '비산4동 행정복지센터' 동측 근거리에 위치하는 '은혜빌라' 다세대주택 내 제비이동 제4층 제303호 단위세대로서, 주위는 단독 및 다가구 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 5층건 내 제4층 단위세대로서, - 외벽 : 스톤코튼, 드라이비트 등 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 바닥재 및 타일 등 - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

다세대주택의 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 '다세대주택 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2025-09-10) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(대구대성초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경상여중,대구제일고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구 (주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다) <도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32015 (1)

소재지: 대구광역시 서구 비산동 192-3 은혜빌라 비이동 4층303호

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000원

토지면적: 26.95㎡ (약 8.15평)

건물면적: 52.40㎡ (약 15.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 '비산4동 행정복지센터' 동측 근거리에 위치하는 '은혜빌라' 다세대주택 내 제비이동 제4층 제303호 단위세대로서, 주위는 단독 및 다가구 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

동측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

총 등기부 채권액은 245,657,141원입니다. 말소기준권리는 2022년 4월 29일 접수된 대구축산업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권보다 후순위인 가압류 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 현재 등기부상 지상권은 등기되지 않았습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 미상으로 인해 주의가 필요할 수 있으나, 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대구 서구 일대는 염색산업단지 및 관련 환경기초시설이 밀집해 있어, 지역 주민들이 악취 문제를 호소하는 경우가 있습니다. 복합악취 수치가 기준치를 수십 배 상회하는 조사 결과도 있습니다. 또한, 일부 지역에서는 빈집이 많고 범죄 발생 우려가 제기되기도 합니다. 다만, 서대구역 인근을 중심으로 신규 주거 단지 개발이 이루어지는 등 지역 활성화 노력도 병행되고 있습니다. 본건은 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 도시 정비 및 개발 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조:

철근콘크리트구조의 5층 건물 중 제4층에 위치하며, 철근콘크리트 평슬라브 지붕입니다. 외벽은 스톤코튼, 드라이비트 등이며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

이용 상태:

현재 다세대주택의 단위세대로 이용 중입니다.

설비 내역:

위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태:

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

주거환경개선지구:

주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 재개발 가능성이 있으나, 동시에 관련 규제 및 건축 후퇴선 지정 여부 등 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구대성초등학교, 경상여중, 대구제일고등학교)으로 지정되어 있습니다.

높은 채권 총액:

등기부상 채권 총액이 245,657,141원으로, 감정가(139,000,000원)보다 상당히 높습니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매 개시 사유를 보여줍니다.

감정가와 시세 차이:

본건의 감정가는 139,000,000원이나, 최근 유사 물건의 매매가는 60,000,000원에서 97,000,000원 사이로 확인됩니다. 감정가와 실제 시장가 사이에 상당한 괴리가 존재하여, 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

환경적 요인:

주변 지역(대구 서구·북구)에서 염색산업단지 등으로 인한 악취 문제가 제기되고 있어, 이는 주거 환경의 질에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 서구 비산동에 위치한 다세대주택으로, 주거환경개선지구 내에 있어 향후 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 비교적 높은 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 크고, 지역적으로 환경적 요인(악취)에 대한 고려가 필요합니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 시 대부분 소멸되므로 권리상의 위험은 적습니다. 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

부동산 임의경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 개발 기대감을 고려할 수 있습니다.

감정가 대비 현재 시장가가 낮게 형성된 점을 이용하여, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 매매가가 60,000,000원에서 97,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본 건의 건물 면적(52.40㎡)은 최근 매매된 52.71㎡(60,000,000원) 및 59.73㎡(97,000,000원) 물건과 유사하거나 약간 작습니다. 감정가(139,000,000원) 대비 시세가 낮게 형성된 점과 권리 관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 최근 고가 매매 사례를 참고한 85,000,000원에서 90,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 주변 환경 요인(악취 등)과 향후 개발 가능성, 물건의 정확한 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.