나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3576 [1] 대구광역시 달서구 송현동 906 우방송현하이츠 102동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 "효성초등학교" 북측에 인접하여 위치하는 "우방 송현하이츠 제102동 19층 1902호" 단위세대로서, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등 으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등 을 고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 제102동 지상19층건 중 19층 1902호 단위세대로서, - 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 등 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 바닥재 및 타일 등 - 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재경보설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사지대에 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 건(아파트 및 부속건물)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 북측 및 동측으로 왕복 4차선~5차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구 하이텍고등학교), 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경3576 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 송현동 906 우방송현하이츠 102동 19층 1902호

주소: 대구광역시 달서구 학산남로 90 (송현동)

1.2. 건물 정보

용도: 아파트

건물면적: 202.59㎡ (약 61.28평)

건물지분: 202.59㎡ (약 61.28평)

사용승인일: 2002년 5월 20일

구조: 철근콘크리트조 경사지붕, 지상 19층 건물 중 19층 1902호

내벽: 벽지 및 타일 등

바닥: 바닥재 및 타일 등

창호: 하이샷시 창호

1.3. 토지 정보

토지면적: 83.45㎡ (약 25.24평)

토지지분: 83.4465㎡ (약 25.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 동측 하향 완경사지대에 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 건물 부지로 이용중

1.4. 매각 정보

감정가: 524,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO)

등기부채권 총액: 403,546,289원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 "효성초등학교" 북측에 인접하여 위치하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건 아파트단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 도로 상황

본건 아파트 단지 북측 및 동측으로 왕복 4차선~5차선 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구하이텍고등학교), 상대보호구역, 절대보호구역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사 우방 (2002-06-04)

소유권이전: 김성광 (2002-07-27) - 매매

말소기준권리: 주식회사 한별자산관리대부금융의 근저당권 (2014-06-17, 301,600,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되는 권리만 기재되어 있으며, "물건명세서 참고사항"에 "지상권개요:"로만 기재되고 내용이 없어 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 판단됨.

기타 권리: 다수의 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정이 등기되었으나 모두 말소 예정임.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건과 관련하여 임차인에 대한 구체적인 정보는 없으나, "임대관계 등은 미상임"이라는 문구가 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

본건이 위치한 송현동 지역은 주거단지가 밀집된 지역으로, 단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상권이 갖추어져 있음. 아파트 단지 자체가 주거 상권을 형성하며, 효성초등학교 인접은 학군 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 우방 송현하이츠

주소: 대구광역시 달서구 송현동 906

총 동수: 10동

총 세대수: 834세대

최고층: 20층

최저층: 2층

사용승인일: 2002년 5월 20일 (2026년 기준 약 24년 경과)

5.2. 부대 시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 휴게시설, 전기차충전기(지상) 23대 등이 있음.

5.3. 주차 정보

총 주차대수: 1147대 (지하 자동화 주차 852대, 지상 자동화 주차 295대)

세대당 주차 대수는 약 1.37대로, 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, "임대관계 등은 미상임"이라는 문구로 인해 실제 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없음. 명확한 확인이 필요함.

* 대형 평수: 202.59㎡ (약 61평)의 넓은 면적은 수요층이 제한적일 수 있으며, 환금성에 영향을 줄 수 있음.

* 건물 노후: 2002년식 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경에 대한 분석 결과, 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 지역 특성상 추가적인 현장 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 송현동에 위치한 우방 송현하이츠 아파트 경매 물건으로, 효성초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하며, 단지 주변으로 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 뛰어남. 교통 접근성 역시 보통 수준으로 평가됨.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계 미상이라는 점은 반드시 확인해야 할 사항임.

202. 59㎡ (약 61평)의 넓은 면적은 고급 주거 공간으로 활용 가능성이 있으나, 수요층이 제한적일 수 있다는 점을 감안해야 함. 2002년에 건축되어 건물 노후도는 있으나, 단지 내 주차 공간은 충분한 것으로 파악됨.

8. 투자 포인트

* 대구 달서구 송현동의 입지 좋은 아파트 물건.

* 효성초등학교와 인접한 우수한 교육 환경.

* 넓은 면적을 활용한 고급 주거 공간으로서의 잠재력.

* 경매 물건 특성상 시세 대비 저렴한 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 단지 내 84.93㎡(약 25.7평) 면적의 아파트가 2026년 5월 2.7억 ~ 2.85억원에 거래되었으며, 59.99㎡(약 18평) 면적은 2026년 6월 2.21억원에 거래되었습니다.

본건의 면적은 202.59㎡(약 61.28평)으로, 84.93㎡ 면적보다 약 2.38배 넓습니다. 일반적으로 면적이 넓어질수록 평당 가격은 낮아지는 경향이 있습니다.

84. 93㎡ 거래가액(최고 2.85억원) 기준 평당 약 1110만원으로 계산할 때, 단순 면적 비율로 환산하면 약 6.8억원까지 올라갈 수 있으나, 대형 평수는 수요층이 제한적임을 고려해야 합니다.

감정가 5.24억원은 84.93㎡ 시세보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

현재 시장 상황 및 본건의 넓은 면적, 그리고 임대차 관계 미상 등의 불확실성을 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 거래된 85㎡ 면적의 최고가(2.85억원)를 기준으로, 평당 가격을 약 850만원 ~ 900만원으로 가정할 경우, 본건의 예상 시세는 약 5.2억 ~ 5.5억원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 524,000,000원을 기준으로, 약 510,000,000원 ~ 530,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.