나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513685 [1] 인천광역시 부평구 부개동 497-1 상우보람아파트 103동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "삼산체육관역(7호선)" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물내 14층 1402호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(부개 택지개발사업지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 도시관리계획 입안중(2025-07-18)(부개 지구단위계획구역)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경513685 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 부개동 497-1, 상우보람아파트 103동 14층 1402호이며, 아파트 용도로 이용 중에 있습니다.

감정평가액은 633,000,000원 (6억 3,300만원)입니다.

토지 면적은 47.70㎡ (약 14.43평)이며, 건물 면적은 111.41㎡ (약 33.70평)입니다. 이는 전용면적 기준이며, 분양면적은 일반적으로 전용면적보다 크지만 본 보고서에서는 제공된 전용면적을 기준으로 분석합니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 '한OOOOOOOOOOOO' (하나은행으로 추정)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부개동에 위치하며, 지하철 7호선 '삼산체육관역' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 18층 건물 중 14층에 위치한 1402호입니다.

내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

건물은 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기, 가스 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형 토지로서 공동주택(아파트)의 건부지로 이용되고 있습니다.

단지 내 도로가 잘 개설되어 있으며, 이를 통해 외부 공공도로와 연결됩니다.

토지이용계획 상 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(부개 택지개발사업지구)에 속해 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

이 외에도 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지)이며, 도시관리계획(부개 지구단위계획구역) 입안 중에 있습니다 (2025년 7월 18일 기준).

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 11월 10일에 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권 (을4)입니다.

등기부등본상 을구의 권리들은 모두 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

본건 등기부채권 총액은 760,332,515원 (7억 6,033만 2,515원)입니다.

등기사항 요약:

* 소유권보존: 김준식 (1999-06-30)

* 소유권이전: 김미 (2011-09-20)

* 소유권이전: 송기석 (2016-11-10, 매매)

* 근저당: 한국스탠다드차타드은행 (2016-11-10, 352,800,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 한국스탠다드차타드은행 (2019-03-12, 8,400,000원, 말소)

* 근저당: 한국스탠다드차타드은행 (2022-01-04, 2,500,000원, 말소)

* 근저당: 한국스탠다드차타드은행 (2022-11-11, 59,800,000원, 말소)

* 근저당: 현철이 (2024-02-19, 45,500,000원, 말소)

* 근저당: 현철이 (2024-02-27, 45,500,000원, 말소)

* 근저당: 주라석 (2024-04-18, 36,000,000원, 말소)

* 전세권설정: 김재영 (2024-04-18, 20,000,000원, 말소)

* 근저당: 주라석 (2024-07-10, 39,000,000원, 말소)

* 근저당: 남현정 (2025-01-13, 26,000,000원, 말소)

* 근저당: 주라석 (2025-01-15, 13,000,000원, 말소)

* 근저당: 주라석 (2025-04-17, 13,000,000원, 말소)

* 근저당: 남현정 (2025-06-18, 13,000,000원, 말소)

* 가압류: 하나은행 (2025-09-25, 85,832,515원, 말소)

* 임의경매: 한국스탠다드차타드은행 (2025-11-05, 387,280,630원, 말소)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (보증금이나 월세 등 임대차 관계가 확인되지 않았으므로, 해당 물건 점유 시 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 부개동 지역은 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 생활권입니다.

주변에 학교 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

지하철 7호선 삼산체육관역이 인접해 있어 시내외 이동이 편리한 편입니다.

아파트 단지 자체적으로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명은 부개지구보람아파트이며, 1998년 7월 31일에 사용 승인되었습니다.

총 8개 동에 576세대가 거주하는 단지입니다.

본 물건이 속한 103동은 총 18층 높이의 건물입니다.

단지 내 주차는 총 960대가 가능하며, 지상에 4대, 지하에 16대 (내부 자료 기준) 외에 추가적인 주차 공간이 확보되어 있습니다. (참고: 제공된 자료 내 주차대수 정보가 다소 상이하여, 총 주차대수 960대 기준)

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

전기차 충전 시설도 지상 13대, 지하 6대 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이 기간 동안에는 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

또한, 도시관리계획(부개 지구단위계획구역) 입안 중에 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변화 가능성이 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 물건을 점유하고 있는 관계에 대한 정확한 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 세부 확인은 필수입니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구 내에 위치한 아파트로, 지하철역 인근의 편리한 교통 환경과 주변의 주거 및 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

감정가는 6억 3,300만원이나, 최근 실거래가는 6억 2,500만원에서 7억 500만원 사이로 형성되어 있습니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 경매가 진행되므로 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다.

다만, 임대차 관계 미상인 점과 토지거래허가구역 및 도시관리계획 입안 중이라는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

전반적으로 안정적인 주거 환경과 교통 여건을 고려할 때, 시장 가격 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 7호선 삼산체육관역 역세권 단지로서 교통 편의성이 우수합니다.

* 1998년 입주 단지로, 비교적 잘 관리된 신축급 인프라를 기대할 수 있습니다.

* 주변 편의시설 및 학교와의 접근성이 양호하여 실거주 목적에도 적합합니다.

* 최근 실거래가와 비교 시, 현재 감정가 및 예상 입찰가를 통해 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도 절차만으로 소유권 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 3개월간 유사 면적(111.41㎡)의 실거래가는 2026년 5월 12일 13층 70,500,000원, 2026년 6월 5일 19층 66,000,000원, 2026년 7월 7일 13층 62,500,000원입니다.

본건은 14층으로, 최근 거래된 13층 물건들의 가격대를 고려했을 때 62,500,000원과 70,500,000원 사이에서 형성될 가능성이 높습니다.

감정가 63,300,000원을 고려하면, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

인수할 임차 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 거래가 중 중간값과 최저가격을 참고하여 입찰가를 책정하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

본 건물의 14층이라는 층수를 감안할 때, 최근 최저가(62,500만원)보다는 높게, 최고가(70,500만원)보다는 낮게 책정하는 전략이 유효합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 65,000,000만원 ~ 68,000,000만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 해당 물건에 대한 분석 결과, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.