나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1198 [1] 대구광역시 중구 동인동4가 322-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 동인동4가 소재 "동인초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통이용 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지로서, 기호1)은 주택 및 상가 건물 부지, 기호2)는 도로부지 임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하며, 북서측 및 남측으로 폭 약 1∼1.5미터의 인도블로도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(접합), 소로1류(폭 8m 미만)( 접합), 상대보호구역(대구동인초등학교)<<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제 한구역, 지적재조사지구. 기호2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(접합), 소로1류(폭 8m 미만), 상대보호구역(대구동인초등학교)<<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역, 지적재조사지구.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

가호2)의 공부상 지목은 "대" 이나, 현재 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 지적재조사사업지구 내에 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) 블록조 스레트지붕 단층건으로서, - 외벽 : 외장타일 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 마감. - 내벽 : 벽지 및 내장타일 등 마감. - 바닥 : 장판지 및 바닥타일 등 마감. - 창호 : 샷시창임.

이용상태

주택 및 점포로 이용중임.

설비내역

수전설비, 급배수설비, 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

"제시외 건물 ㉠" 이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물의 면적(59.47㎡)은 경계구분 없이 증축되어, 실측면적(70.12㎡)을 적용함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.
목록3.의 공부상 지목은 대이나 현재 도로임.
본건 부동산은 지적재조사사업지구 내에 있음.
목록2.의 면적이(59.47㎡)은 경계구분 없이 증축되어 실측면적(70.12㎡)을 적용함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경1198 (1)

소재지: 대구광역시 중구 동인동4가 322-2

용도: 근린주택

감정가: 414,815,840원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동대구신용협동조합

1.2. 면적

토지 면적: 77.20㎡ (약 23.35평)

건물 면적 (실측 적용): 70.12㎡ (약 21.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 동인동4가 소재 "동인초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하며, 북서측 및 남측으로 폭 약 1∼1.5미터의 인도블록 도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.토지

최초 소유권 이전은 1995년 10월 26일 최맹화, 2000년 6월 15일 김남식 명의로 이루어졌습니다.

동대구신용협동조합의 근저당권(2017-08-28, 65,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 총 5건의 근저당권(총액 282,775,009원) 및 대구신용보증재단의 가압류(2025-07-01, 68,775,009원)가 존재합니다.

본건 경매로 인해 모든 근저당권, 가압류 및 임의경매(2025-10-30, 175,982,711원)는 소멸될 예정입니다.

3.1. 2.건물

건물 등기부 또한 토지 등기부와 동일한 소유권 이전 내역 및 권리 사항을 나타냅니다.

모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 기능과 주거 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

4.2. 활용 가능성

건물은 주택 및 점포로 이용 중인 것으로 파악되며, 근린주택으로서의 용도에 부합하는 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

동인초등학교 인근에 위치하고 있습니다.

현재 제공된 정보와 외부 검색을 통한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 실제 투자를 고려하신다면, 해당 지역의 혐오시설 유무 및 인근 환경을 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.

5.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 현황과 실제 이용상태 차이

목록3.의 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현재 '도로'로 이용 중입니다. 이에 대한 법률적, 행정적 검토가 필요합니다.

6.2. 지적재조사사업지구 내 편입

본건 부동산은 지적재조사사업지구 내에 포함되어 있습니다. 향후 지적 경계 조정 등 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 면적 실측 적용

목록2.의 건물 면적(59.47㎡)은 경계 구분 없이 증축되어 실측 면적(70.12㎡)이 적용되었습니다. 등기부상 면적과 실제 이용 면적 간 차이에 대한 인지가 필요합니다.

6.4. 제시외 건물 포함 매각

건물 제시외면적 5.00㎡가 포함되어 매각되므로, 이에 대한 철거 또는 정비에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 중구 동인동4가에 위치한 근린주택으로, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 토지 지목 현황 불일치, 지적재조사사업지구 내 편입, 제시외 건물 포함 등의 특이사항은 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 대구 도심 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

편리한 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 생활이 편리합니다.

가격 경쟁력: 주변 시세 대비 감정가 대비 유찰 가능성을 고려할 경우, 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 주변 연립, 다세대 주택 매매 사례를 보면, 대구 중구 동인동4가 452-1번지(금호빌라, 1978년식, 전용면적 60.93㎡)는 2024년 8월 5일 8,800만원에, 동인동4가 496-4번지(한흥빌라, 1997년식, 전용면적 55.64㎡)는 2025년 10월 15일 11,500만원에 거래되었습니다.

이를 본건 건물의 실측 면적(70.12㎡) 기준으로 환산 시, 단위 면적당 약 101만원에서 207만원 수준으로 분석됩니다.

본건의 감정가 414,815,840원과 비교할 때, 주변 실거래가 수준과는 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건의 감정가가 다소 높게 산정되었거나, 비교 대상 물건과의 차이점을 면밀히 분석해야 함을 시사합니다.

9.2. 입찰가 산정

주변 시세 및 본건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가보다는 실거래가 수준에 기반하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가의 70~80% 수준에서 유찰 가능성을 염두에 두고, 철저한 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 280,000,000원 ~ 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.