나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9646 [1] 경상북도 영천시 고경면 해선리 108-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 고경면 해선리 소재 " 고경면사무소" 동측 인근에 위치하며 주위는 국도변 상가 및 농촌지대로서 농경지,각종 근린생활시설,단독주택등이 소재함.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근 국도에 시내버스가 운행중인바,전반적인 교통사정 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형의 토지로서 단독주택부지로 이용중임. 일련번호 2) 부정형의 토지로서 공장용지로 이용중임.

인접 도로상태

공히 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 " 지적 및 건물개황도와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2)토지는 공부장 지목이 "답"이나 실제 "공장용지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 벽돌조 스라브위 아스팔트싱글지붕 단층 건물로서 외 벽 : 타일 및 몰탈위 페인팅 내 벽 : 벽지 및 타일붙임. 바 닥 : 장판지 및 타일붙임. 창 호 : 새시등 창임. 일련번호 나) 벽돌조 판넬지붕 단층 건물로서 외 벽 : 타일 및 몰탈위 페인팅 내 벽 : 벽지 및 타일붙임. 바 닥 : 장판지 및 타일붙임. 창 호 : 새시등 창임. 일련번호 다) 철골조 판넬지붕 단층 건물로서 내외벽: 샌드위치 판넬등 마감. 바 닥: 칼라하드너 및 타일등 천 정: 철골지붕틀 창 호: 새시단창임.

이용상태

일련번호 가,나) 단독주택으로 이용중임. 일련번호 다) 제조업소 및 사무실로 이용중임.

설비내역

일련번호 가~다)건물에 급배수 위생설비되어 있으며, 가,나)건물에는 난방설비되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

기호 가) 건물은 공부상 스라브지붕이나 실제 "스라브위 아스팔트 싱글"지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록3 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환(사실조회회신서 참조). 목록3 지상에 이동 용이한 컨테이너 수동 매각 제외. 목록3 공부상 지목 “답”이나 현황 “공장용지”임.
- 목록2 건물 중 감정평가명세표상 기호 가)는 공부상 “스라브지붕”이나 현황은 “아스팔트 싱글 지붕”임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경9646 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

소재지: 경상북도 영천시 고경면 해선리 108-1

1.2. 면적 정보

토지면적: 1775.00㎡ (약 536.9평)

토지지분: 1775㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 427.79㎡ (약 129.4평)

건물지분: 427.79㎡

건물 제시외면적: 48.20㎡ (약 14.6평)

1.3. 용도 및 현황

용도: 공장

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 현황: 공부상 지목은 "답"이나 현황은 "공장용지"로 이용 중입니다.

건물 현황: 벽돌조 단층 건물(주택), 벽돌조 판넬지붕 단층 건물(주택), 철골조 판넬지붕 단층 건물(제조업소 및 사무실)로 이용 중입니다.

1.4. 감정가

감정가: 922,216,340원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 영천시 고경면 해선리 소재 "고경면사무소" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 국도변 상가 및 농촌지대로 농경지, 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역입니다. 고경면은 영천시의 동북쪽에 위치하며, 도덕산, 천장산 등의 산지로 둘러싸인 곡창지대를 이루고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 국도에는 시내버스가 운행되어 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 28번 국도가 고경면 중부 지역을 지나며 대구, 영천, 안강, 포항을 연결하는 주요 도로 역할을 하고 있습니다.

2.3. 도로 상태

물건 토지는 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 교육 시설: 고경초등학교, 단포초등학교, 별빛중학교가 인근에 위치합니다.

* 공공 시설: 고경면사무소가 인근에 있습니다. 국립영천호국원이 덕정리에 위치하고 있습니다.

* 편의 시설: 면 소재지 주변에 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 특이사항: 육군3사관학교가 단포리에 위치합니다.

* 혐오시설: 현재까지 검색된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

* 소유권 이전: 정동식(2000.07.07), 황중수(2011.07.27)

* 근저당권: 대구은행(2022.05.19, 6억원), 대구은행(2022.09.28, 1.2억원), 김호윤(2022.12.02, 5.4억원)

* 압류: 경주세무서장(2023.01.17), 신용보증기금(2023.08.10, 3,825만원), 경북(2023.08.16, 4,500만원), 국민건강보험공단(2024.02.15), 영천시(2024.04.26)

* 임의경매: 에이치에프티사이유동화전문(2025.10.31, 7.2억원)

* 토지 등기부채권 총액: 1,343,250,000원

3.2. 등기부현황 (건물)

* 소유권 보존: 황중수(2012.01.17)

* 근저당권: 대구은행(2022.05.19, 6억원), 대구은행(2022.09.28, 1.2억원), 김호윤(2022.12.02, 5.4억원)

* 압류: 경주세무서장(2023.01.17), 신용보증기금(2023.08.10, 3,825만원), 경북(2023.08.16, 4,500만원), 영천시(2024.04.26)

* 임의경매: 에이치에프티사이유동화전문(2025.10.31, 7.2억원)

* 건물 등기부채권 총액: 1,343,250,000원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2022년 5월 19일 접수된 대구은행 근저당권입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리(소유권이전 등)를 제외한 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재까지 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 경우가 있을 수 있으므로 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

경상북도 영천시 고경면 해선리 지역은 전형적인 농촌 지역의 특성을 가지며, 일부 근린생활시설과 국도변 상가가 혼재되어 있습니다. 면 소재지 인근의 외식업 상권 분석 결과, 인구 6028명 대비 음식점 54개로 업소당 인구수는 112명 수준이며, 영천시 평균 대비 경쟁률이 높은 편입니다. 본 물건의 용도가 공장이므로, 직접적인 상권의 영향보다는 물류 및 생산 활동에 유리한 입지 조건이 중요할 것으로 판단됩니다. 인근에 국도 28호선이 있어 물류 이동이 용이한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 28번 국도를 통해 대구, 영천, 포항 등으로의 접근이 가능하며, 인근 국도변 시내버스 노선이 운행됩니다.

* 교육: 고경초등학교, 단포초등학교, 별빛중학교 등 교육 시설이 근거리에 있습니다.

* 의료: 면 소재지 및 인근 지역에 병의원 등 의료 시설이 있을 것으로 예상되나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주거 환경: 농촌 지역 특성상 조용한 주거 환경을 제공합니다. 인근에 단독주택 등이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제 관련

* 농지취득자격증명: 목록3(공부상 지목 “답”이나 현황 “공장용지”) 토지에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 확인 및 준비가 필수적입니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역(전 축종 사육제한 300m)으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건축물 현황 특이사항

* 공부상 지목과 현황 불일치: 목록3 토지의 지목이 "답"으로 되어 있으나 실제로는 "공장용지"로 이용 중입니다.

* 건물 공부와의 차이: 목록2 건물 중 기호 가) 건물이 공부상 "스라브지붕"이나 현황은 "아스팔트 싱글 지붕"입니다.

* 매각 제외 물건: 목록3 지상에 이동 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

6.3. 기타

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 관련 법규 및 절차에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 13억 4천만원 이상의 채권 총액이 등기되어 있어, 낙찰 후 채무 인수 여부 등을 신중히 검토해야 합니다. (단, 본 건은 임의경매이므로 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.)

7. 종합 의견

본건은 경상북도 영천시 고경면 해선리에 위치한 공장용지 및 건물로, 토지 면적 1775.00㎡, 건물 면적 427.79㎡에 달하는 규모를 갖추고 있습니다. 감정가는 9억 2천만원대이며, 28번 국도 인근에 위치하여 교통 및 물류 접근성이 양호합니다. 주변이 농촌 지역으로 개발 잠재력이 있으며, 교육 및 공공시설 접근성도 어느 정도 확보되어 있습니다.

다만, 공장 용지로 사용 중인 토지의 지목이 "답"으로 되어 있어 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금 미반환이라는 중대한 리스크가 존재합니다. 또한, 제시외 건물 포함 및 컨테이너 매각 제외 등 매각 대상에 대한 정확한 파악이 필요합니다. 등기부상 채권 총액이 높으나, 임의경매이므로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 28번 국도 인근에 위치하여 물류 이동 및 접근성이 용이합니다.

* 넓은 토지 면적: 1775.00㎡ (약 536.9평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 활용 가능한 건물: 주택 및 제조업소/사무실로 이용 가능한 건물들이 존재합니다.

* 지역 개발 잠재력: 농촌 지역 특성상 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 입찰가를 결정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 물건의 정확한 현황 조사: 제시외 건물, 컨테이너 등 매각 대상 물건의 정확한 현황 파악.

* 농지취득자격증명 취득 가능성 및 절차 확인.

* 인근 지역 부동산 시세 및 유사 물건의 거래 사례 조사.

* 물건의 실제 활용 가능성 및 수익성 분석 (예: 임대 수익, 사업 운영 가능성 등).

* 권리 분석에 따른 추가 인수 부담 여부 (매각으로 소멸되지 않는 권리).

* 경매 시장 동향 및 경쟁률 예측.

일반적으로 감정가 대비 경쟁률, 물건의 희소성, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 입찰가가 결정됩니다. 인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정은 가능하나, 상기 언급된 추가 분석 없이는 정확한 금액 제시가 어렵습니다.

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