나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51871 [1] 충청남도 당진시 신평면 거산리 161-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디엠 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 "신평버스터미널" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,4) : 부정형의 평지로서, 현황 '주거나지'상태임. 기호(3) : 사다리형의 평지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북서측으로 폭 약 3M 내외의 포장도로에 접함. 기호(3) : 남동측으로 왕복 2차선 내지 4차선의 포장도로에 접함. 기호(4) : 공부상 맹지이며, 인접필지를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(3) : 준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(4) : 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 1987,02.05)) 외벽 : 타일 마감 등. 내벽 : 인테리어 마감 등. 바닥 : 타일 마감 등. 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(점포)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록3 지상 제시외 건물 ㉠~㉢(창고) 매각 포함 (감정평가서 참조)
- 목록1,4 현황 주거나지, 목록3 현황 상업용건부지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51871 (1)

소재지: 충청남도 당진시 신평면 거산리 161-1

용도: 근린시설

감정가: 638,900,880원

토지면적: 544.00㎡ (약 164.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.42㎡ (약 21.30평)

건물 제시외면적: 21.00㎡ (창고, 매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOO (성동신용협동조합 추정)

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 "신평버스터미널" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하고 있어 대중교통 이용 및 차량 접근성이 양호한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태

기호(1,4) 토지는 부정형의 평지로, 현황 '주거나지' 상태로 이용 중입니다.

기호(3) 토지는 사다리형의 평지로, 현황 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

기호(1) 토지는 북서측으로 폭 약 3M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

기호(3) 토지는 남동측으로 왕복 2차선 내지 4차선의 포장도로에 접해 있습니다.

기호(4) 토지는 공부상 맹지이나, 인접 필지를 통하여 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

기호(3) 토지는 추가적으로 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

기호(4) 토지는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지의 경우, 2018년 8월 16일 접수된 성동신용협동조합의 근저당권(을6)이 말소기준권리가 됩니다.

건물의 경우, 2023년 2월 15일 접수된 성동신용협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리

모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 소멸되는 권리

등기부상의 근저당권, 지상권, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 송

보증금: 0원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2016년 1월 22일

대항력: 있음

비고:

* 임차인 관련 주의 문구

대항력 있는 임차인 송 은 보증금이 0원이지만 월 차임 40만원이 발생합니다. 2016년부터 거주(사업) 중인 임차인이므로, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 월세 수령 등 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역적 특성

본 물건은 "신평버스터미널" 인근의 상가지역에 위치하여 배후 수요가 있는 지역입니다.

* 주변 시설 및 배후 수요

주변에 단독주택, 공동주택이 혼재하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 업종 적합성

현재 근린생활시설(점포)로 이용 중이며, 상업용 건부지로 이용 중인 토지가 포함되어 있어 관련 업종의 창업 또는 운영에 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통시설

인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설

"신평버스터미널" 인근으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경

제공된 정보상으로는 특별한 혐오시설의 존재가 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 주변 환경 조사를 위해서는 현장 방문 및 상세한 지적도, 토지이용계획 확인이 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 대항력 있는 임차인(송 )이 존재하며, 보증금은 없으나 월세 발생으로 인한 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 현황 상이: 일부 토지(기호1,4)는 '주거나지'로, 일부(기호3)는 '상업용 건부지'로 이용되어 향후 개발 또는 활용 계획 수립 시 고려가 필요합니다.

* 맹지 필지: 기호(4) 토지가 맹지로, 접근성 측면에서 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 준주거지역, 가축사육제한구역, (기호4) 상대보호구역 등의 토지 이용 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 충청남도 당진시 신평면 거산리에 위치한 근린생활시설로, 신평버스터미널 인근 상가지대에 있어 지역 상권 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 법정지상권 문제나 인수되는 권리 관계는 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인(송 )이 존재하므로 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다. 제시외 건물(창고)도 매각에 포함되어 있어 전체적인 활용도를 높일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 중심 상권: 신평버스터미널 인근이라는 장점을 바탕으로 안정적인 상권 확보 가능성이 있습니다.

* 토지 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 시너지 효과 및 활용 가치 극대화가 가능합니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 물건 취득이 가능합니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 현재 상업용 건부지로 이용 중인 토지가 포함되어 있어 임대 수익 창출 등 수익형 부동산으로의 전환 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 638,900,880원

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 감정가를 기준으로, 현장 조사 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 543,000,000원 ~ 607,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 시세 조사, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사와 전문가의 면밀한 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.