나이스옥션 법원경매 천안 2025타경762 [1] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 2층227호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 구령리 1012 소재 "아산현충사 I.C." 북동측 근거리에 위치하는 아산시 탕정면 용두리 728 "유니콘 101" 1동 구분건물 중 제2층 제227호로서, 주위는 지식산업센타,근린생활시설 및 아파트의 혼합지로 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하고, 인근에 버스정류소가 소재하여 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 2층, 지상 10층 건물 내 제2층 제227호로서 (사용승인일 2022.12.29) 외벽은 강화 유리 및 석재 마감 내벽은 벽지, 몰탈 위 페인팅 등 마감 바닥은 데코타일 마감 천장은 텍스 마감 창호는 샤시 마감.

이용상태

2층 227호 공장(지식산업센터).

설비내역

위생 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로인 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역,지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m∼25m) (중로1-탕35)(접함) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 현장 조사시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용 상태를 기준하여 평가하였기에 경매 진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경762 (1)

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 2층227호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 273,000,000원

면적:

* 토지: 28.30㎡ (약 8.56평), 토지 지분: 28.3045㎡

* 건물: 85.31㎡ (약 25.80평), 건물 지분: 85.3073㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 "유니콘 101" 1동 2층 227호. "아산현충사 I.C." 북동측 근거리에 위치합니다.

주위환경: 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트가 혼합된 지역이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

도로: 북측으로 중로(폭 20m-25m)에 접해 있습니다.

토지 이용: 대체로 사다리형의 토지로 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중입니다.

1.2. 상권분석

주변 시설: 본 물건이 위치한 유니콘101 지식산업센터 내에는 기숙사, 상가, 근린생활시설 등이 입점해 있습니다. 1층에는 온천수 사우나 시설이 있으며, 2층에는 신한은행이 입점해 있습니다. 주변으로는 삼성디스플레이시티 등 대규모 산업단지가 있어 관련 협력업체들의 입주가 많을 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과에서 유해하거나 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 건설 과정에서 비산먼지, 공사차량 세척수 유출, 중앙선 침범 불법 좌회전 등의 환경 및 교통 관련 문제가 제기된 바 있으나, 시정 조치가 이루어졌습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 30일 국민은행 근저당권 (272,400,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

등기부채권 총액: 272,400,000원입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 근린생활시설, 사우나, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 산업단지의 상주 인원으로 인해 다양한 상업 시설 이용 또한 가능할 것으로 보입니다.

교통: 인근 버스 정류장 이용이 가능하며, 아산현충사 I.C. 인접으로 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 현재 임대 여부 및 조건이 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

내부 상태 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 표준적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태 및 설비는 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

상가 공실률: 일부 기사에서 지식산업센터 내 상가 공실률이 높다는 지적이 있습니다. 본 물건의 정확한 임대 현황 및 공실률 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 탕정면에 위치한 지식산업센터(공장) 유니콘101 건물 내 일부로, 일괄 매각 대상입니다. 비교적 신축 건물(2022년 12월 29일 사용승인)이며, 교통 및 입지 여건이 양호한 편입니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 안전성이 높다고 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 불명확하고 내부 상태 확인이 제한적이었던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용 승인된 비교적 최신식 건물입니다.

우수한 입지: 아산현충사 I.C. 인근에 위치하며, 삼성디스플레이 등 대규모 산업단지 배후지로 직주근접성이 좋습니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 추가적인 권리 부담이 없습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치가 높습니다.

지역 개발 호재: 아산 탕정 지역의 지속적인 개발 계획과 산업단지 확장으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 273,000,000원

말소기준권리 채권액: 272,400,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 시세, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 유니콘101 지식산업센터 내 상가 공실률이 일부 제기되고 있으므로, 해당 부분에 대한 면밀한 조사 후 수익성을 검토하는 것이 중요합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 80%~100% 범위 내에서 검토가 가능하며, 현재 시점에서는 감정가 273,000,000원의 90% 수준인 약 245,700,000원을 초기 검토 범위로 설정할 수 있습니다. 다만, 상세한 시세 조사 및 임대 가능성 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.