나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12601 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 895 두레현대아파트1단지 103동 24층2401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 ‘천안신용초등학교’ 북측 도로 월편에 인접하여 위치하며, 주위는 각종 규모의 아파트 단지가 다수 소재하는 아파트 주거지대로서 근린생활시설과 학교 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 24층 내 24층 2401호로서, (사용승인일 : 1997.06.05.) 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20미터, 서측, 남측 및 동측으로 노폭 약 10미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신용초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안용곡중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안신용초등학교 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 천안지원 2025타경12601 (1)

• 소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 895 두레현대아파트1단지 103동 24층 2401호

• 용도: 아파트

• 감정가: 144,000,000원

• 토지면적: 27.91㎡ (약 8.44평)

• 토지지분: 27.905㎡ (약 8.44평)

• 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) (전용면적)

• 건물지분: 59.995㎡ (약 18.15평) (전용면적)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주OOOOOOO

• 특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재

• 주의사항: 권리분석 시 인수되는 권리 확인 필수

• 감정평가서 요약: 본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 아파트 주거지역 내에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있습니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트 벽식구조이며, 1997년 06월 05일에 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

• 본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동에 위치하며, '천안신용초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

• 주변은 다양한 규모의 아파트 단지가 밀집한 주거지대로, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

• 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

• 건축물대장상 사용승인일은 1997년 06월 05일입니다.

• 건물 구조는 철근콘크리트 벽식조이며, 내외부 마감 및 창호는 일반적인 아파트 기준을 따릅니다.

• 토지는 사다리형으로 인접 도로와 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

• 북측으로 약 20미터, 서측, 남측, 동측으로 약 10미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

• 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 각종 지역 지구 및 구역에 지정되어 있습니다.

• 주변에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

• 본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경12601) 등기부로 확인됩니다.

• 등기부상 을구 17번으로 등기된 이예린 임차권(주택임차권, 권리금액 170,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명확히 확인됩니다.

• 해당 임차인은 2022년 07월 06일 전입, 2022년 06월 17일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

• 배당신고일자는 2024년 07월 10일입니다.

• 또 다른 임차인으로 최수연이 존재하며, 2025년 06월 27일 전입, 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보는 0원으로 기재되어 있습니다. (참고: 임차인 최수연의 전입일자가 현재 시점(2026년 7월) 이후로 기재된 점은 데이터 오류 가능성이 높습니다. 보증금이 0원인 점과 관련하여 추가 확인이 필요합니다.)

• 집합건물 등기부 요약 상, 을구 17번 임차권은 '말소: 인수'로 표기되어 있습니다.

• 물건명세서 상에도 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음을 명시하고 있습니다.

• 따라서, 임차인 이예린에게 배당을 통해 지급되지 못한 보증금이 있다면 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

• 본건은 주거지역 내에 위치하여 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

• 학교와 주거단지가 밀집하여 기본적인 생활 편의시설 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

• 아파트명: 신방동 두레현대1단지아파트

• 주소: 충청남도 천안시 동남구 신방동 895

• 사용승인일: 1997년 06월 05일

• 총 동수: 7개동, 총 세대수: 676세대

• 본건은 24층 중 24층에 위치합니다. (건물 최고층: 24층)

• 본 건의 전용면적은 59.99㎡ (약 18.15평)입니다. 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공된 데이터에서 명확히 확인되지 않습니다.

• 주차 대수: 아파트 단지 내 총 231대 (지하 215대, 지상 16대)

• 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

• 관리사무소 연락처: 0415721612

1.5. 잠재적 리스크

• 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이예린의 보증금 170,000,000원입니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

• 인수되는 보증금 170,000,000원은 본 건 아파트의 최근 매매가(약 110,000,000원 ~ 132,500,000원) 및 감정가(144,000,000원)를 초과하는 금액입니다. 이는 매수인이 인수하는 보증금만으로도 시세보다 높은 총 취득 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

• 아파트 준공 연도가 1997년으로 노후화가 진행됨에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

• 임차인 최수연의 경우, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 권리관계의 불분명함이 존재하며, 전입일자가 미래 시점으로 기재된 점은 데이터 오류 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

• 본건 두레현대아파트 1단지는 신방동의 일반적인 주거지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의성은 양호한 편입니다.

• 그러나 24층의 고층임에도 불구하고 170,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 매수인에게 인수되는 점은 매우 중대한 리스크 요인입니다.

• 인수되는 보증금 액수가 현재 파악된 시세보다 높아, 정상적인 경매 절차로는 수익을 기대하기 어려운 구조입니다.

• 만약 최저매각가율이나 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받더라도, 인수되는 보증금으로 인해 총 취득 비용이 시세를 훨씬 상회할 가능성이 높습니다.

• 따라서, 본 건은 적극적인 투자를 권장하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

• (본 건은 심각한 인수 리스크로 인해 일반적인 투자 포인트 제시가 어렵습니다.)

• 만약 해당 임차인과의 협상을 통해 인수되는 보증금 액수를 대폭 낮추거나, 시세 대비 압도적으로 낮은 가격에 취득이 가능하다면 잠재적인 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

• 신방동 일대의 주거 선호도 및 향후 지역 개발 가능성은 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

• [매우 중요] 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 매수인에게 인수되는 물건입니다. 이 인수 보증금은 본 건 아파트의 최근 매매가(약 110,000,000원 ~ 132,500,000원) 및 감정가(144,000,000원)를 초과하는 금액입니다.

• 따라서, 낙찰가에 인수 보증금이 더해지면 총 취득 비용이 시세를 훨씬 웃돌게 되어, 합리적인 투자 수익을 기대하기는 극히 어렵습니다.

• 현 시세(약 120,000,000원 ~ 135,000,000원)를 기준으로 할 때, 인수되는 보증금만으로도 이미 시세를 초과하는 상황이므로, 총 취득 비용이 시세를 넘지 않도록 하려면 입찰가가 매우 낮아야 합니다.

• 만약 보수적인 관점에서 감정가 대비 80% 수준으로 입찰가를 산정한다면, 입찰가는 약 115,200,000원 (144,000,000원 * 0.80) 수준이 될 수 있습니다. 그러나 이 경우 총 예상 취득 비용은 115,200,000원 (입찰가) + 170,000,000원 (인수 보증금) = 285,200,000원 이 되어 시세를 훨씬 상회하게 됩니다.

• 매우 위험도가 높은 물건으로, 신중한 접근이 필요하며, 인수되는 보증금 협상 없이는 적극적인 입찰을 추천하기 어렵습니다.

• 합리적인 투자 수익 확보를 위해서는, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세(약 120,000,000원) 이하가 되도록 하는 매우 낮은 입찰가, 즉 입찰가 자체를 0원에 가깝게 낮추는 수준을 고려해야 하나, 이는 현실적으로 불가능합니다.

• 따라서, 현 시점에서의 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 투자를 진행할 경우, 발생할 수 있는 잠재적 손실이 매우 크다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.