나이스옥션 법원경매 논산 2025타경500 [1] 충청남도 논산시 반월동 139-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제감정 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 반월동 소재 "반월초등학교" 남측 인근에 위치하고 주위는 단 독주택, 일반 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 남동측 인근으로 호남선철도가 지나고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 용이하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 승강장까 지의 거리 및 시내버스 운행빈도, 공익시설 및 편익시설과의 거리, 접근성, 연계성 등으 로 보아 일반적인 대중교통사정은 대체로 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형에 유사한 토지로 인접토지 및 인접도로와 등고 평탄하며 주거용 건물 의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

세로에 양면이 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 칼라강판지붕 단층(공부상 목조 함석지붕 단층)건으로 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 내벽 : 벽지 및 일부 내장타일 등 창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 부합물이 소재하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 목조 함석지붕 단층 52.8㎡로 되어 있으나 실제 목조 칼라강판지붕 단층 약 84.3㎡으로 대체로 동일성이 인정되어 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록2 건물은 공부상 목조 함석지붕 단층 52.8㎡로 되어 있으나 실제 목조 칼라강판지붕 단층 약 84.3㎡로 대체로 동일성 인정되어 평가함(감정평가서 및 현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 논산지원 2025타경500 (1)

소재지: 충청남도 논산시 반월동 139-4 (도로명 주소: 충청남도 논산시 해월로144번길 33)

용도: 단독주택

감정가: 114,826,800원

토지면적: 149.00㎡ (약 45.07평)

건물면적: 52.80㎡ (공부상, 약 15.98평)

건물 제시외면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

총 건물면적(평가): 약 84.3㎡ (실제 이용 면적, 약 25.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 연무신용협동조합

2. 입지조건

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* 본건은 충청남도 논산시 반월동에 소재하며, "반월초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 단독주택, 일반 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 및 생활 편의 지역입니다.

* 남동측 인근으로 호남선 철도가 지나고 있습니다.

* 차량의 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지는 대체로 사다리형에 유사한 형태이며, 인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 상태로 주거용 건물의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 토지는 세로에 양면이 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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* 본건의 말소기준권리는 2017년 5월 4일 연무신용협동조합이 설정한 근저당권 (을10/을9) 입니다.

* 매각으로 인하여 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액은 약 141,800,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정 (정현원)

* 보증금: 4,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019년 8월 9일

* 확정일자: 2019년 8월 9일

* 대항력: 없음

* 분석: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인은 명도를 완료해야 하며, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

* 토지 및 건물 등기부상 확인되는 울산세무서, 세종세무서, 화성세무서, 논산세무서, 계룡시, 국민건강보험공단의 압류 등기들은 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

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* 본건은 반월초등학교 인근에 위치하여 주거지로서의 기본적인 기능을 갖추고 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 남동측 인근의 호남선 철도로 인해 소음이 발생할 가능성이 있습니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 JSON 정보는 본건과 주택 유형(다세대)이 달라 직접적인 시세 분석에는 한계가 있습니다. 해당 JSON 정보에서 제시된 거래 금액(7,300만원)은 참고용으로 활용해야 합니다.

5. 생활정보

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* 교육시설: 반월초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 시내버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 조용한 단독주택 지역으로, 안정적인 주거 생활이 가능한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

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* 건물 현황과 공부상 면적 차이: 공부상 건물 면적은 52.80㎡이나, 실제 이용 면적은 약 84.3㎡로 약 31.5㎡ (약 9.5평)이 더 넓습니다. 이는 감정평가 시 대체로 동일성을 인정하여 평가되었으나, 추후 건물 관련 법규 적용이나 건축 행위 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 호남선 철도 인접: 주택에 인접한 철도로 인해 소음 발생 가능성이 있습니다.

* 시세 분석 자료의 한계: 제공된 주변 시세 JSON 데이터가 다세대 주택 정보이므로, 본건(단독주택)의 정확한 시장 가치 산출에 직접적인 참고 자료로 활용하기에는 제약이 따릅니다.

* 임대 관계 미상: 등기부상 명확한 임차인은 정 씨(대항력 없음) 한 명만 확인되나, 그 외 임대 관계는 미상으로 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 논산시 반월동에 위치한 단독주택으로, 반월초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸되어 명확하며, 인수해야 할 보증금이나 부담해야 할 권리가 없어 법적 안전성이 높습니다. 비록 공부상 면적과 실제 이용 면적 간의 차이가 존재하나, 감정평가 시 인정된 부분으로 향후 건축 관련 문제 발생 가능성은 낮다고 판단됩니다. 전반적으로 실거주 및 투자 목적으로 고려할 만한 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

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* 권리 분석상 인수할 권리 및 보증금이 없어 매우 안전한 물건입니다.

* 초등학교와 인접한 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 실제 이용 면적이 공부상 면적보다 넓어 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 단독주택으로서의 희소성을 가지며, 주택 유형별 선호도에 따라 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 본건의 감정가는 114,826,800원입니다.

* 제공된 주변 시세 JSON 정보는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과의 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다.

* 유사 단독주택의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 해당 지역의 단독주택은 일반적으로 토지 및 건물 가치를 합산하여 평가됩니다. (비슷한 면적의 토지 및 건물 가격대는 약 9,000만원 ~ 1억 5천만원 범위로 추정 가능)

* 안정적인 투자를 고려하여, 감정가 대비 90% ~ 105% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 105,000,000원 (금액은 백오십만원)

* 이 예상 입찰가는 낙찰을 위한 희망가이며, 실제 입찰 시에는 주변 경쟁 상황, 물건의 상세 상태, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.