나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6345 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 111 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 농지 및 소규모 공장 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등으로 보아 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)(성석동 111) : 부정형으로 공업기타 기호(3),(7)(성석동 111-2, 111-4) : 부정형으로 도로 기호(4)(성석동 111-1) : 자루형으로 단독주택 및 사무소 건부지 기호(6)(성석동 111-3) : 부정형으로 전 으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)(성석동 111) : 서측으로 폭 약 3-4미터의 도로에 접하고 기호(3),(7)(성석동 111-2, 111-4) : 현황 도로이며 기호(4)(성석동 111-1) : 기호(3),(7)을 통하여 진출입 기호(6)(성석동 111-3) : 기호(3),(7)을 통하여 진출입 이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(성석동 111) 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호(3)(성석동 111-2) 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호(4)(성석동 111-1) 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호(6)(성석동 111-3) 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호(7)(성석동 111-4) 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 경량철골구조 박공지붕 지상 2층 규모의 건물로서, (사용승인일 : 09.12.07.) 창호 : 하이 새시 등임. 기호(5) 경량철골구조 샌드위치패널지붕 지상 2층 규모의 건물로서, (사용승인일 : 10.11.29., 16.11.23. 증축) 외벽 : 일부 목재 붙임 등 창호 : 하이 새시 등임.

이용상태

기호(2) : 사무소 등 기호(5) : 주택 및 사무소 등으로 이용중임 (후첨 '건물개황도' 참조).

설비내역

기호(2) : 위생 및 급배수 기호(5) : 위생 및 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 "제시외건물 ㉠~㉢"이 소재하며 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지상에 소재한 수개동의 컨테이너는 이동 및 철거가 용이하므로 감정 및 매각에서 제외함.
3. 목록 3과 7은 현황 도로로 이용중임.
4. 목록 6.에 대하여 농지취득자격증명원 제출 필요(매각결정기일까지 농지취득자격증명원 미제출시 보증금은 반환하지 않고, 배당할 금액에 산입함).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경6345 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 111

용도: 근린주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가및면적

감정가: 2,380,714,130원

토지 면적: 2760.00㎡ (약 834.9평)

건물 면적: 502.72㎡ (약 152.08평)

건물 제시외 면적: 38.75㎡ (약 11.72평)

2. 입지조건

2.1. 소재지및주변환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, 주변은 전원주택, 농지 및 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다. 양일초등학교가 북서측 인근에 소재합니다.

2.2. 교통및접근성

본건까지 차량 출입은 가능하나, 버스 정류장과의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로상태

기호(1) 토지는 서측으로 폭 약 3-4미터의 도로에 접하고 있습니다.

기호(3) 및 (7) 토지는 현황 도로로 이용 중이며, 기호(4) 및 (6) 토지는 기호(3), (7)을 통해 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획및제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거 zone)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

외국인 등 특정 대상 및 용도 사용 토지에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025-08-26까지).

3. 권리분석

3.1. 권리현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 7월 17일 접수된 한국외환은행 근저당입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 또한 2015년 7월 17일 접수된 한국외환은행 근저당입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 한국외환은행 근저당(접수일자: 2015-07-17)으로, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.4. 임차인분석

총 6명의 임차인이 있으나, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-10-28)

* 김은교 (보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 배당신고일자 2026-01-28)

* 엘디알홀딩스주식회사임철연 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-05)

* 유정숙 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-27)

* 정진호 (보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2017-04-05, 배당신고일자 2026-01-20)

* 최철준 (보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2025-05-27, 배당신고일자 2026-01-20)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도및건물특성

본건은 근린주택으로, 지상에는 경량철골구조의 2층 건물 2개 동(건물 2: 제2종근린생활시설, 건물 5: 단독주택)이 소재합니다.

건물(2)는 2009년 12월 7일 사용승인되었고, 건물(5)는 2010년 11월 29일 사용승인 후 증축되었습니다.

건물(2)는 사무소 등으로, 건물(5)는 주택 및 사무소 등으로 이용 중입니다.

4.2. 주변유사물건시세(JSON분석)

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 모두 경기도 파주시 성석동 소재의 '다세대' 주택에 대한 것으로, 전용면적 60-71㎡ 내외의 소형 주택들의 거래가액이 1억 2천만원 ~ 1억 3천만원 선입니다.

이는 본건과 같이 넓은 토지(약 835평)를 포함하는 근린주택과는 규모 및 용도 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다.

따라서 제공된 JSON 데이터만으로는 본건의 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요근거리시설

양일초등학교가 인근에 위치합니다.

5.2. 편의시설및기타

주변에 전원주택, 농지, 소규모 공장이 있어 주거 환경은 조용할 것으로 예상됩니다.

상권 분석 결과, 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재 제공되지 않았습니다. 하지만 해당 지역은 계획관리지역이며, 일부 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당하여 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적/행정적제한

* 목록 6. 토지에 대하여는 매각결정기일까지 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않고 배당할 금액에 산입됩니다.

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)에 해당될 수 있어, 취득 시 허가 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 임차관련리스크

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 이는 경매 낙찰자에게는 긍정적인 요소입니다.

6.3. 기타(제시외건물,컨테이너등)

* 지상에 소재한 수개 동의 컨테이너는 이동 및 철거가 용이하므로 감정 및 매각에서 제외되었습니다. 낙찰자가 해당 컨테이너에 대한 철거 비용 또는 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물은 감정평가에 포함되었으나, 주의사항으로 일괄매각에 포함된다는 점을 명시하고 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

모든 권리가 말소되는 조건으로 인수 부담은 없으나, 농지취득자격증명 필요, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 일부 법적, 행정적 제한 사항이 존재합니다.

또한, 제시외 컨테이너는 매각 대상에서 제외되어 있어 철거 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

주변은 전원주택, 농지, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

제공된 주변 시세 정보는 본건과 직접적인 비교가 어려운 소형 다세대 주택 위주로, 실질적인 시장 가치 판단을 위해서는 추가적인 심층 조사가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 향후 개발 또는 재건축 가능성 (계획관리지역).

* 소멸되는 권리만 존재하여 낙찰 후 권리 관련 부담이 적음.

* 주택 및 근린생활시설로 이용 가능한 근린주택 용도의 유연성.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 2,380,714,130원입니다.

제공된 주변 시세 정보로는 본건의 적정 시장가를 산정하기에 한계가 있습니다.

인수되는 임차 보증금은 없으나, 농지취득자격증명 필요, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 컨테이너 철거 문제 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 관련 법규 검토 및 현장 확인을 통해 정확한 권리 분석과 시세 조사를 재실시하신 후, 낙찰 후 발생 가능한 비용(철거비, 취득세 등)과 예상 수익을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

일반적인 경매 전략을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여 시장 상황과 경쟁 구도를 보며 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

예시: 약 1,900,000,000원 ~ 2,150,000,000원 범위 내에서 신중히 검토.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.