나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3954 [1] 세종특별자치시 조치원읍 번암리 61-6 1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 번암리 소재 세종북부경찰서 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 주상용건물, 단독주택, 나지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상5층 건물내 제1층 제104호로서, 외벽 : 강화유리, 외장패널 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 소매점으로서 현황 공실임.(빌딩 전체가 공실로서 시건장치로 잠겨있고 탐문상 단전된 상태임.)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비 등이 있으며 구체적인 설비 상태 등은 경매진행시 재확인 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 등의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

해당 건물 주위로 대로 및 소로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사시 본건 빌딩 전체가 시건장치로 잠겨 있고 탐문상 단전된 상태로 내부확인이 곤란하여 본건의 내부상태는 창호를 통한 외부 관찰, 건축물 현황도에 따른 설비 및 이용상황, 외관상 건물구조 및 상태의 관찰, 감정평가 전례 및 탐문사항 등을 고려하여 평가하였으니, 경매진행시 내부 확인 및 설비 등의 상태 등은 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

공부상 소매점으로 현황 공실임(단전된 상태임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경3954 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3954 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 조치원읍 번암리 61-6 1동 1층104호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 722,000,000원

* 토지면적: 45.65㎡ (약 13.81평)

* 토지지분: 45.65420000000001㎡ (약 13.81평)

* 건물면적: 89.57㎡ (약 27.10평)

* 건물지분: 89.57㎡ (약 27.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 장OOOOOOO

* 주의사항: 공부상 소매점으로 현황 공실이며 단전된 상태임.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 ~ 지상 5층 건물 내 제1층 제104호

* 사용승인일: 2018년 06월 14일

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 세종특별자치시 조치원읍 번암리 소재 세종북부경찰서 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 주상용건물, 단독주택, 나지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 지하 1층부터 지상 5층 건물 내 1층 104호입니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역에 속합니다.

* 주변 개발: 인근 번암리 90-1번지 일원에 소규모 복합커뮤니티센터인 '뻔뻔한 사랑방'이 건립되었습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (접수일자: 2018-07-02, 권리자: 장계농업협동조합, 권리금액: 845,000,000원)

* 총 등기부채권액: 845,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (본건 등기부 요약상 매각으로 인해 소멸되는 권리만 확인됨)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사에이치알비 (2018-07-02)

* 근저당: 장계농업협동조합 (2018-07-02, 845,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전: 이민정 (2018-08-30, 1,500,000,000원)

* 임의경매: 장계농업협동조합 (2025-11-05, 611,807,983원)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 조치원읍은 조치원역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주로 동편 지역에 상업 시설이 발달해 있습니다.

* 주요 상권: 조치원역 동편 근처, 욱일아파트 인근 등이 주요 상권으로 언급됩니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설, 아파트 단지 등이 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대형마트 및 전통시장: 조치원읍에는 홈플러스가 있으며, 세종전통시장도 인근에 위치합니다.

* 물건 현황: 본 물건은 공부상 소매점이나 현재 현황 공실(단전 상태)입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 제반 차량 접근이 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성으로 보아 교통 상황은 보통입니다. 조치원역을 통해 철도 이용이 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 주상용건물, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 세종북부경찰서가 인근에 위치하여 치안 확보에 도움이 될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 및 단전 상태: 본 물건은 현재 전체 공실 상태이며 단전되어 있어 내부 시설 확인이 어렵습니다. 이는 명도 및 건물 수리 비용 발생의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 재확인 필요 사항: 내부 상태, 설비 상태 등은 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 확인되지 않아, 향후 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 혐오시설 인식: 일부 지역 분석에 따르면, 조치원 및 세종시 북부 지역에 혐오시설이 배치되어 있다는 인식이 존재하나, 본 물건 바로 인근에 특정 혐오시설이 명시적으로 확인된 정보는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 조치원읍 번암리에 소재한 근린상가(1층 104호)로, 공부상 용도는 소매점이나 현재는 전체 공실 및 단전 상태로 방치되어 있습니다. 권리관계는 경매 절차를 통해 말소될 것으로 보이며, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 조치원읍은 세종시의 구도심으로서 지역 상권 및 교통의 중심 역할을 하고 있습니다. 그러나 본 물건 자체의 현재 공실 및 단전 상태는 적극적인 활용 방안 모색과 더불어, 내부 확인의 어려움과 단전으로 인한 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

1.7. 투자 포인트

* 조치원읍은 세종시 내에서 오랜 역사와 함께 지역 상권 및 교통의 중심지로 기능하고 있어, 꾸준한 수요가 기대되는 지역입니다.

* 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어, 상가로서 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 현재 공실 및 단전 상태로 인해 감정가 대비 시세보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있으며, 이를 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 건물이 철근콘크리트 구조로 지어져 있어 비교적 견고하며, 향후 리모델링 등을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 현재 공실 및 단전 상태로 내부 확인이 어려운 점, 그리고 추가적인 수리 및 명도 비용 발생 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 정확한 시세 조사를 통한 주변 상가 매매 및 임대 시세 파악

* 현장 방문을 통한 건물 내부 상태, 구조, 하자 여부 확인 (가능한 범위 내)

* 명도에 소요될 시간 및 비용, 그리고 필요한 수리 비용 추정

* 취득세, 법무사 비용 등 제반 부대 비용 산출

* 본인의 자금 계획 및 희망 수익률을 고려한 적정 입찰가 결정

위 고려사항들을 바탕으로 보수적인 시각에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.