나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51918 [1] 충청북도 괴산군 감물면 오성리 산35-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 감물면 오성리 소재 "오성노인정" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 제반차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성은 다소 불편시 되며, 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 현황 '자연림' 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 남서측의 인접필지를 통하여 노폭 약 3미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형, 성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 매각제외. 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경51918 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사라임자산대부

채권금액: 33,000,000원 (등기부채권 총액)

2.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 괴산군 감물면 오성리 산35-8

용도: 임야

토지면적: 9944.00㎡ (약 3008.14평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

감정가: 99,440,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 괴산군 감물면 오성리 소재 "오성노인정" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됨.

3.2. 교통상황

본 건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반 차량을 이용한 접근성은 다소 불편시되고, 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격 등을 고려 시 보통임.

3.3. 형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 현황 '자연림' 상태임.

3.4. 인접 도로상태

지적도상 맹지이나 남서측의 인접 필지를 통하여 노폭 약 3미터 내외의 도로를 통해 접근 가능함.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(300M 이내 소, 말, 양, 사슴 사육제한구역), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인이 없어 인수 대상 보증금은 없습니다.

4.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2024년 05월 17일 접수 근저당권 (주식회사라임자산대부, 33,000,000원).

말소기준권리 이후의 권리로는 2025년 10월 28일 접수된 임의경매 개시결정(채권자: 주식회사라임자산대부, 채권금액: 23,895,559원)이 있습니다.

등기부채권 총액: 33,000,000원.

소유권 변동 내역:

* 1960-02-29: 소유권일부이전 (한상태)

* 1997-06-18: 2번 한상태의 지분 전부 이전 (한상천)

* 2006-07-21: 3번 한상천 지분 전부 이전 (백점순)

* 2009-07-07: 7번 백점순 지분 전부 이전 (한희정)

* 2011-06-07: 1번 이창훈 지분 전부 이전 (한희정)

* 2022-06-17: 소유권 이전 (증여) (한승훈)

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 건은 주변이 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재된 자연녹지지역에 해당하며, 인근에 "오성노인정"이 위치하는 등 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 및 편의시설

주위환경으로 볼 때, 기본적인 생활 편의는 인근 마을 또는 면소재지에서 해결 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 교통 및 접근성

일반 차량 접근성은 다소 불편하나, 인근까지 차량 접근은 가능합니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 분묘기지권

토지상 분묘의 존재 가능성이 높으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 중요한 고려사항입니다.

7.2. 법정지상권

매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 만약 법정지상권이 성립된다면 토지 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

7.3. 건물 매각 제외

제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 또한, 건물 매각 제외로 인해 관련 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점을 유의해야 합니다.

7.4. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 다수의 용도지역 및 산지 규제에 묶여 있어 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당합니다.

7.5. 도로 접근성

지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통한 간헐적인 접근만 가능하여 도로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충청북도 괴산군 감물면의 자연림 상태 임야로, 감정가는 99,440,000원입니다. 매각 대상은 토지이며, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 건물 매각 제외 등 여러 특이사항과 주의사항이 존재합니다. 특히, 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한받는 가격으로 책정된 것으로 보입니다. 토지 이용 계획상 복합적인 규제가 적용되고 있으며, 지적도상 맹지로 도로 접근성도 다소 불편한 점이 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 현장 답사를 통해 분묘 상태 및 분묘기지권, 법정지상권 성립 가능성을 면밀히 확인하고, 향후 토지 활용 계획 및 관련 법규를 철저히 검토해야 하는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 9944㎡ (약 3008평)의 넓은 면적을 확보할 수 있습니다.

* 자연환경: 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 조용한 자연환경에 위치합니다.

* 잠재적 활용 가능성: 규제 사항을 면밀히 검토하여 전원주택 부지, 농림업 관련 시설 등 잠재적 활용 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 99,440,000원에서 시작하여, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성, 도로 접근성 등 제반 리스크 요인을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 인수되는 권리가 없고 임차 보증금 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 분묘 처리 비용, 법정지상권 해결 방안 마련 등을 추가로 고려해야 하므로, 현장 조사와 법률 전문가 상담을 통해 정확한 시세 및 예상 낙찰가 범위를 산정하는 것이 중요합니다. 구체적인 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 후에 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.