나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51947 [1] 충청북도 청주시 청원구 사천동 23-7 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 "덕성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 주위에 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

1-가 : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호 건물로서, 외 벽 : 돌붙임 마감 등, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 바 닥 : 장판깔기 등, 창 호 : 샷시 창호 등으로 시공되었음.

이용상태

1-가 : 다세대주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수, 소방설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51947 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 지OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 사천동 23-7 (신주소: 충청북도 청주시 청원구 공항로141번길 12-8) 2층202호

* 토지면적: 47.20㎡ (약 14.07평)

* 건물면적: 65.86㎡ (약 19.93평)

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2014년 (사용승인일 기준)

* 감정가: 126,000,000원

1.3. 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 2024-12-24 안산세무서장 압류

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 대항력 있는 임차인 지민석 (보증금 120,000,000원, 인수 조건)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청북도 청주시 청원구 사천동에 위치하며, "덕성초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

* 본 부동산은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 환경

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 남서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 지민석

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-22

* 확정일자: 2023-02-08

* 배당신고일자: 2025-02-26

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본 상 주택임차권(을5)으로 등기되어 있으며, '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 배당 순위 및 배당 금액에 따라 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 함을 명확히 나타냅니다.

3.2. 등기부등본 분석

* 소유권 변동 내역: 김순자(보존) → 김동춘(이전) → 에스엔제이컴퍼니주식회사(이전, 2022-03-11)

* 주요 권리 내역:

* 을5: 주택임차권 (지민석, 120,000,000원, 2025-02-26 등기, 인수)

* 갑4: 압류 (안산세무서장, 2024-12-24) - 말소기준권리

* 갑5: 강제경매 (지민석, 2025-11-05) - 매각으로 말소

* 갑6: 압류 (동안산세무서장, 2026-02-03) - 매각으로 말소

* 말소기준권리(갑4)보다 선순위인 을5 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 청주시 청원구 사천동의 주거지역 내 위치하며, 주변은 다세대주택 및 빌라 등과 일부 근린생활시설이 혼재된 형태입니다.

* 상업시설의 발달이 두드러지지 않는 조용한 주거 환경입니다.

* 인근 덕성초등학교가 있어 교육 관련 수요는 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 덕성초등학교, 청주혜원학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 기본적인 생활 편의를 위한 근린생활시설은 주변에서 이용 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성은 좋으나, 대중교통 이용 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 청주국제공항과 인접해 있으나, 주택가 내 위치하여 항공기 소음의 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 지민석의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 추가 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인의 배당 결과에 따라 인수해야 할 정확한 금액이 결정되므로, 배당 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 건물 준공 연도(2014년)는 비교적 최신이지만, 다세대주택 특성상 재건축 등 대규모 개발 호재는 기대하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 감정평가액 126,000,000원의 다세대주택이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건이 붙어 있습니다. 이로 인해 매수인의 실제 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 되므로, 투자 가치 판단 시 실질적인 순 투자 비용을 기준으로 신중하게 접근해야 합니다. 인수 보증금 부담이 감정가에 육박하여 투자 매력도는 다소 낮다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식(2014년 준공)의 다세대주택이라는 점은 장점입니다.

* 인수 보증금이 크므로, 이를 충분히 감안한 저가 낙찰을 통해 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성은 존재합니다. (다만, 현재 시세 대비 인수 보증금 부담이 매우 커, 수익성 확보가 어려울 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 따라서 매수인의 실질적인 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

감정가는 126,000,000원이지만, 인수해야 할 보증금이 120,000,000원이므로, 매수인의 순수 자금 투입은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액, 즉 6,000,000원 이내로 제한되어야 실질적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

이론적으로 매수인이 감수할 수 있는 최대 총 투자 비용을 감정가(126,000,000원)로 가정할 경우,

예상 입찰가 = 최대 총 투자 비용 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 126,000,000원 - 120,000,000원 = 6,000,000원

이는 매우 보수적인 산정이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 고려할 때, 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 입찰가를 설정할 것을 권장합니다. 해당 범위 내 입찰 시에도 낙찰 후 인수해야 할 보증금과 총 투자 비용을 고려한 최종 투자수익률을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.