나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13576 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 629-21 제지하층 제1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "방학2동주민센터" 남서측 인근에 위치하고, 부근 은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 스라브지붕 2층 건물 내 지하층 1호로서, 외벽: 벽돌쌓기 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 장방형의 토지로서, 다세대주택 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점 경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가 구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 방학동 629-21 제지하층 제1호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13576 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 90,000,000원 (9천만원)입니다.

토지 면적은 26.95㎡ (약 8.15평)이며, 건물 면적은 35.92㎡ (약 10.87평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 장OO (장학섭)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "방학2동주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대로서, 일반적인 주거지의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 서울북부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경13576, 2025.11.04 접수, 권리금액 60,000,000원)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장학섭

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-10-27

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 경매 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 주의: 보증금이나 차임이 미상인 경우 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있으나, 본 건은 0원으로 명시되어 있어 해당 위험은 없습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 해당 없음)

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전 및 강제 경매 내역이 확인되며, 현재 소유자는 유한회사무한클린컴퍼니 (2023.07.06 소유권 이전)입니다. 채권자 겸 임차인인 장학섭의 특이사항에 대한 추가적인 법리 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 서울특별시 도봉구 방학동 651-30 (경서빌, 2015년 준공, 전용면적 29.98㎡): 2026년 7월 18일 18,500만원에 거래됨. (㎡당 약 617만원)

* 서울특별시 도봉구 방학동 264-1 (젬스톤타운E동, 2015년 준공, 전용면적 47.88㎡): 2026년 7월 9일 22,300만원에 거래됨. (㎡당 약 466만원)

* 서울특별시 도봉구 방학동 688-4 (샤인빌, 2021년 준공, 전용면적 50.98㎡): 2026년 7월 6일 31,000만원에 거래됨. (㎡당 약 608만원)

본건은 건물 면적이 35.92㎡ (약 10.87평)이므로, 위 사례들을 종합적으로 고려할 때 유사 면적의 건물 가치는 약 22,000만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 제하층에 위치하므로, 지상층 대비 시세는 할인될 가능성이 있습니다.

감정가 9,000만원은 주변 실거래가 대비 현저히 낮은 수준이며, 이는 제하층의 특성, 감정 시점의 차이, 또는 기타 요인이 반영되었을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 학교가 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원이지만, 명도 과정에서 임차인의 비협조 등 예상치 못한 절차상 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 제하층 물건: 일반적인 주거용 건물에 비해 채광, 통풍, 습도 등 거주 환경이 불리할 수 있으며, 이는 재매각 시 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

* 특수 권리관계: 채권자이자 임차인인 장학섭의 관계, 현재 소유자와의 관계 등에 대한 추가적인 면밀한 권리 분석이 필요합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역 등 용도지역이 지정되어 있으나, '토지거래계약에관한허가구역' 등 일부 제한사항이 있어 향후 토지 거래 시 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 방학동에 위치한 다세대주택 지하층으로, 감정가는 9,000만원이나 주변 실거래가 분석 결과 잠재적 가치가 높은 것으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 인수할 보증금이 없어 금전적 부담은 없다는 점은 긍정적입니다.

다만, 제하층이라는 점과 채권자 겸 임차인이라는 특수한 권리관계는 본건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

감정가와 주변 시세 간의 큰 괴리를 고려할 때, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 심층적인 권리 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 높은 주변 시세: 감정가(9,000만원) 대비 유사 면적의 지상층 실거래가(18,500만원 이상)가 높아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인으로, 명도 후 추가 비용 없이 건물을 활용할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 도봉구 방학동의 주거지대에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 9,000만원으로 매우 낮게 책정되었으나, 주변 실거래가는 18,500만원 이상으로 형성되어 있습니다.

특히, 전용면적 29.98㎡ 물건이 18,500만원에 거래된 점을 감안하면, 본건(35.92㎡)의 시장 가치는 더 높을 것으로 추정됩니다.

하지만 제하층이라는 점을 고려하여, 지상층 시세 대비 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

또한, 채권자이자 임차인인 장학섭의 특수 관계는 명도 절차에 영향을 줄 수 있는 변수입니다.

상기 요소들을 종합적으로 고려하여, 잠재적 가치와 리스크를 반영한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 140,000,000원 (1억 4천만원)

이는 감정가 대비 약 155% 수준이며, 주변 시세 대비 상당한 할인율을 적용한 금액입니다. 입찰 전에 반드시 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태를 파악하고, 권리 관계를 철저히 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.