나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2602 [1] 강원특별자치도 홍천군 내면 자운리 산152-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-12): 본건은 강원특별자치도 홍천군 내면 자운리 소재 "솔모치교" 남동측 원거리에 위치하며, 인근은 농경지, 임야 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1,3-12): 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨. 기호(2): 본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 임야 및 전으로 이용 중임. 기호(2): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 임야 및 전, 도로로 이용 중임. 기호(3,12): 기준시점 현재 사다리형 완경사지의 임야 및 전으로 이용 중임. 기호(4-10): 기준시점 현재 사다리형 완경사지의 임야임. 기호(11): 기준시점 현재 삼각형 완경사지의 임야임.

인접 도로상태

기호(1,3-12): 지적도상 맹지임. 기호(2): 본건 일부가 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,9): 보전관리지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법> 기호(2): 농림지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>임. 기호(3): 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임. 기호(4-8): 보전관리지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임. 기호(9,10): 보전관리지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임. 기호(12): 농림지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1,2,12) 지상 및 경계지상에 별첨 "사진"과 같이 "파이프조 비닐하우스", "이동식컨테이너", "물탱크", "이동식화장실" 등이 소재하나, 구조, 면적 및 이동의 가능성 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는 바, 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호(1,3,12): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "임야"이나 목측상 현황 "임야 및 전"임. 기호(2): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "임야"이나 목측상 현황 "임야 및 전, 도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-12): 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 숲이 울폐하여 분묘 확인 불가, 분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음
- 지적경계가 불명확하여 정확한 경계등은 별도 확인 필요
- 부동산목록 1, 3-12 : 지적도상 맹지, 공부상 지목 '임야'이나 목측상 현황 '임야 및 전'
- 부동산목록 2 : 공부상 지목 '임야'이나 목측상 현황 '임야 및 전, 도로'
- 부동산목록 1,2,12 지상 및 경계지상에 매각에서 제외되는 '파이프조 비닐하우스', '이동식 컨테이너', '물탱트', '이동식 화장실' 소재
- 부동산 목록 2 일부지상에 매각제외 미신고 관정시설 소재. 양성화 등 정확한 사항은 별도확인 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경2602 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 홍천군 내면 자운리 산152-1

* 용도: 임야

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지매각

* 채권자: 김OO

1.2. 토지 정보

* 총 토지 면적: 41,859.00㎡ (약 12,662평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 면적

* 감정가: 326,497,700원

* 총 토지 면적: 41,859.00㎡ (약 12,662평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

* 본건은 강원특별자치도 홍천군 내면 자운리 소재 "솔모치교" 남동측 원거리에 위치하고 있으며, 주변 지역은 농경지, 임야 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 판단됨.

* 부동산 목록 1, 3-12번지는 지적도상 맹지임.

* 부동산 목록 2번지는 본건 일부가 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로의 일부임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016년 1월 29일 남양주축산업협동조합 근저당권 (을3)

* 총 등기부 채권액: 419,500,000원

* 소유권 관련: 1988년 12월 26일 사단법인 예수전도단 공유자전원의지분전부이전, 2007년 5월 21일 오경하 소유권 이전.

* 근저당권: 남양주축산업협동조합 (2016-01-29, 19,500,000원), 김승권 (2021-08-26, 400,000,000원)

* 임의경매 개시: 김승권 (2025-10-31, 443,002,739원)

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당 사항 없음.

4. 상권분석

* 본 물건은 임야이므로 일반적인 상권 분석보다는 토지 자체의 개발 잠재력과 지역 규제 사항이 중요함.

* 주변이 농경지와 임야로 구성되어 있어, 농업 또는 임업 관련 시설, 귀농/귀촌 관련 주택 부지 등으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있음.

* 지역 내 개발 계획이나 수요에 대한 추가적인 조사가 필요함.

5. 생활정보

* 본건은 농촌 지역에 위치하므로 기본적인 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있음.

* 홍천군 내면 소재지의 기본적인 생활 편의 시설을 이용해야 할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리상 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

6.2. 현황상 리스크

* 분묘기지권: 숲이 울폐하여 분묘 확인이 어렵고, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 이에 대한 확인 및 주의가 필요함.

* 지적경계 불명확: 지적 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인이 별도로 필요하며, 이로 인한 분쟁 소지가 있을 수 있음.

* 맹지: 부동산 목록 1, 3-12번지는 지적도상 맹지이므로, 토지 사용 및 접근을 위한 별도의 도로 확보 방안 마련이 필요함.

* 현황 지목 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '임야 및 전', '임야 및 전, 도로' 등으로 이용되고 있음. 이는 추후 형질 변경 등 관련 문제 발생 가능성을 검토해야 함.

* 매각 제외 물건: 부동산 목록 1, 2, 12번지 지상 및 경계지상에 매각에서 제외되는 '파이프조 비닐하우스', '이동식 컨테이너', '물탱크', '이동식 화장실' 등이 소재함. 또한, 부동산 목록 2번지 일부 지상에는 매각 제외 미신고 관정시설이 소재함. 이러한 물건들에 대한 양성화 등 정확한 사항은 별도 확인이 필요하며, 매수인은 이를 인지하고 처리해야 함.

6.3. 토지이용 리스크

* 본건 토지(기호 1, 9)는 보전관리지역으로, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있음.

* 본건 토지(기호 2)는 농림지역으로, 가축사육제한구역, 임업용산지, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있음.

* 본건 토지(기호 3)는 농림지역, 보전관리지역으로, 가축사육제한구역, 임업용산지, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있음.

* 본건 토지(기호 4-8)는 보전관리지역으로, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있음.

* 본건 토지(기호 9,10)는 보전관리지역으로, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, (일부)단독주택경계 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있음.

* 본건 토지(기호 12)는 농림지역으로, 가축사육제한구역, 임업용산지, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있음.

* 이러한 토지이용계획 및 제한사항은 토지 활용에 상당한 제약을 줄 수 있으므로, 희망하는 용도에 대한 적합성 여부를 반드시 상세하게 확인해야 함.

7. 종합 의견

* 본건은 강원도 홍천군 내면에 위치한 넓은 면적의 임야로, 감정가는 3억 2천여만 원 수준임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고 임차인 인수 부담이 없어 권리 관계는 비교적 명확함.

* 그러나 숲이 울폐하여 분묘 확인이 어렵고 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 지적 경계가 불명확하고 다수의 필지가 맹지인 점, 공부상 지목과 현황이 일치하지 않는 점, 그리고 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 다양한 토지이용 제한이 존재하는 점은 중요한 리스크 요인임.

* 또한, 매각에서 제외되는 제시외 물건(비닐하우스, 컨테이너 등) 및 미신고 관정시설의 존재도 별도 확인 및 처리가 필요함.

* 종합적으로 볼 때, 본건은 여러 현황 및 법규상 리스크를 내포하고 있어, 직접적인 활용보다는 장기적인 관점에서 접근하거나, 해당 지역의 규제 완화 가능성 등을 신중하게 검토한 후 입찰을 결정해야 할 물건임.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적: 41,859㎡ (약 12,662평)의 넓은 토지 면적으로, 향후 활용 가능성이 있음.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 잠재적 저평가: 다수의 리스크 요인으로 인해 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 326,497,700원임.

* 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있음.

* 그러나, 분묘기지권, 맹지, 지적 경계 불명확, 현황 지목 불일치, 다양한 토지이용 제한 등 상존하는 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

* 예상 입찰가는 현장 조사, 분묘 확인, 지적 경계 복원, 지역 토지이용 규제 상세 검토, 주변 시세 비교 등을 통해 면밀히 산정하는 것이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.