나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101556 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 923-5 5층510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 <호계초등학교> 동측 인근에 위치하며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 범계역이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 지하2층/지상7층 건물 내 제5층 제510호로서, ( 사용승인일 : 1996.07.15 ) 외 벽 : 석재붙임, 타일붙임 등 마감. 창 호 : 샷시 등 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 근린생활, 교육연구시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101556 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 923-5 5층510호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 규모: 지상 7층 건물 중 5층, 전용면적 33.54㎡ (약 10.15평)

* 토지 면적: 10.74㎡ (약 3.25평)

* 사용승인일: 1996년 07월 15일

* 감정가: 120,000,000원 (1억 2천만원)

* 매각 방식: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 호계초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 범계역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상황: 본건의 동측으로는 광대로에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

* 토지 이용: 토지는 세장형의 평지로서 현재 근린생활시설, 교육연구시설 및 업무시설 등이 입지한 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 웰컴저축은행 주식회사의 가압류 (2020년 12월 01일 접수)가 말소기준권리입니다.

* 주요 권리 내역

* 임차인 현황: 박영준

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 30일

* 확정일자: 2020년 06월 01일

* 배당신고일자: 2025년 11월 06일

* 대항력: 있음

* 등기부상 권리: 주택임차권 (권리금액: 130,000,000원, 말소: 인수)

* 총 채권액: 502,109,442원

* 종합 분석:

* 본건에는 대항력 있는 임차인 박영준이 존재하며, 보증금 1억 3천만원이 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 다만, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수 보증금에 대한 추가적인 확인 및 조사가 필요합니다. 임차인의 배당요구 여부와 배당받을 금액 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 위 임차인을 제외한 나머지 가압류, 압류 등 기타 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 업종 현황: 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 지역 특성: 안양시 동안구 범계역 인근의 상업 및 업무지구에 위치하여 지역 내 상권이 발달해 있습니다.

* 수요 분석: 소형 오피스텔 및 업무 공간에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 범계역을 중심으로 형성된 상업지구 내에 위치하여 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 호계초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설: 인근 병원 및 의원 접근성이 좋은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 위험: 대항력 있는 임차인 박영준의 보증금 1억 3천만원이 인수될 가능성이 있습니다. (등기부상 '인수' 기재 확인)

* 건물 노후화: 1996년 준공된 건물로, 약 30년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획의 복합성: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등 다양한 도시 계획 용도 지역에 속해 있어 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 범계역 역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 오피스텔 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 3천만원이 등기부상 '인수'로 기재되어 있어, 실제 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 할 경우 상당한 리스크가 될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인과의 관계, 보증금 회수 가능성 등을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다. 건물 노후화 또한 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 가치: 범계역 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 소형 면적의 수요: 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합한 전용면적 33.54㎡로, 비교적 높은 환금성을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 시세차익: 임차인 관련 리스크 해소 및 시장 상황 변화에 따라 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(33.54㎡)의 거래 사례가 2024년 12월 26일에 12,000,000원(1억 2천만원)에 있었습니다. 또한, 35.76㎡ 면적이 2023년 12월 07일에 13,000,000원(1억 3천만원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 12,000,000원입니다.

* 예상 입찰가: 120,000,000원 (1억 2천만원)

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 감정가 및 최근 시세, 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 대항력 있는 임차인 박영준의 보증금 130,000,000원 인수 가능성 등 권리관계를 철저히 분석하여 보수적으로 접근하시기 바랍니다. 임차인 관련 명확한 확인 없이 입찰 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.